Hauskredit
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Unter einer Abschreibung ist die Wertminderung eines Vermögenswertes zu verstehen, die im Rechnungswesen erfasst wird. Im Immobilienbereich ist vor allem die AfA (Absetzung für Abnutzung) eine häufig genutzte Methode der Wertminderungsberechnung.

Eine Feststellung der Wertminderung ist vorzunehmen, sobald eine Immobilie erworben oder fertiggestellt wurde. Die gesetzliche Grundlage der Abschreibung ist § 7 Einkommenssteuergesetz (EStG).

Durch die Abschreibung kann man sich das Baugeld als Bauherr wieder zurückholen.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
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Stand: 18.09.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Abschreibung und Zinsen nutzen

Grundsätzlich sind die Möglichkeiten für Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie im Hinblick auf das Steuern sparen eher eingeschränkt. Wer die Immobilie aber in erster Linie als Kapitalanlage betrachtet und erst später selbst einziehen will, kann diverse Optionen nutzen, wie zum Beispiel die Abschreibung.

Bauherren können bei Vermietung und Verpachtung oder beruflicher Nutzung einen Joker aus dem Ärmel ziehen – die Abschreibung. Dahinter verbirgt sich die Idee, dass verschiedene Vermögensgegenstände einer Abnutzung unterliegen. Durch die Abschreibung wird diesem Wertverlust Rechnung getragen, der so in die Steuer einfließen kann.

  • Ein Haushalt erwirbt mittels Hauskredit eine baufällige Immobilie, die 250 qm Platz bietet. Im Rahmen der Modernisierung entstehen zwei Wohnungen. Eine nutzt die Familie selbst, die zweite Wohneinheit wird vermietet. Zinsen für den Hauskredit, welche auf die vermietete Wohnung entfallen, können in diesem Modell Werbungskosten sein und als Abschreibung dienen.

Die Bedingungen für die Abschreibung beim Baugeld

Im Zusammenhang mit Immobilien haben sich die Regeln für die Fruchtziehung aus der Abschreibung in den letzten Jahren verändert. Mittlerweile gilt, dass Altbauten ab 1925 mit zwei Prozent über 50 Jahre und Altbauten bis 1925 mit 2,5 Prozent über 40 Jahre linear abgeschrieben werden.

Wesentlich besser stehen Immobilienbesitzer da, die sich für denkmalgeschützte Objekte oder Gebäude in festgelegten Sanierungsgebieten entscheiden.

Hier gelten verkürzte Fristen für eine Abschreibung, und zwar von:

Die frühere 10 x 10 Regel (zehn Jahre zehn Prozent Abschreibung) gilt für Gebäude mit Bauantragsdatum nach dem 01.Januar 2004 nicht mehr.

Im Rahmen unvorhergesehener Ereignisse kann es zu schweren Schäden an der durch einen Baudarlehen finanzierten Immobilie kommen. Hier werden seitens der Finanzämter sogenannte Abschreibungen für außergewöhnliche Abnutzung anerkannt, die im Jahr des Schadens/Abbruchs aktiviert werden müssen. Beispiele wären Flut- oder erhebliche Unwetterschäden.

Welche Arten der Abschreibung gibt es?

Um steuerliche Vorteile aus einer Abschreibung zu ziehen, muss man zunächst wissen, wie eine Gebäudeabschreibung funktioniert und welche Methoden der Abschreibung es gibt. Hier kommen vor allem die folgenden Methoden zum Einsatz:

Daneben gibt es weitere Sonderformen wie beispielsweise die leistungsbezogene Abschreibung, mit der die Abnutzung durch den Gebrauch besonders berücksichtigt wird. Zudem besteht einmalig die Möglichkeit, die Abschreibungs-Methode zu wechseln (nur von der degressiven zur linearen Methode). Auch diese Varianten werden im Immobilienbereich hin und wieder verwendet.

Abschreibung berechnen

Abschreibungsrechner

Als Grundlage jeder Abschreibungsart von Gebäuden müssen zunächst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelt werden. Anschließend muss man für die lineare Abschreibung lediglich die Anschaffungskosten durch die Nutzungsdauer dividieren und man erhält den jährlichen Abschreibungsbetrag. Die Formel lautet also:

Anschaffungskosten- oder Herstellungskosten : Nutzungsdauer = Abschreibungsbetrag pro Jahr

Nimmt man einmal an, der Anschaffungswert einer Immobilie beträgt 500.000 Euro und als Nutzungsdauer sind 30 Jahre vorgesehen, dann ergäbe sich daraus ein Abschreibungsbetrag von 16.666,66 Euro pro Jahr. Manchmal wird noch der Restwert vom Anschaffungswert abgezogen, bevor man den Wert dann durch die Nutzungsdauer teilt.

  • Im Internet gibt es sogenannte Abschreibungsrechner, mit denen sich der jährliche Abschreibungsbetrag für ein Gebäude sehr leicht ermitteln lässt. Man muss lediglich den Anschaffungswert eintragen und erhält das gewünschte Ergebnis.

Die Berechnung des Abschreibungsbetrages mittels der degressiven Methode ist ungleich komplexer, da hierfür der jeweilige Restbuchwert eines Jahres als immer neue Grundlage verwendet wird. Dadurch reduziert sich, im Gegensatz zur linearen Methode, der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr.

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Quellen

Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 »
Schmoll, Fritz: Basiswissen Immobilienwirtschaft »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »