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Immobilien verlieren mit der Zeit durch Abnutzung ihren ursprünglichen Wert. Immobilienbesitzer werden steuerlich entlastet, um diesen Wertverfall auszugleichen. Dieser Vorgang nennt sich Abschreibung für Abnutzung (AfA) . Für Gebäude gilt die so genannte lineare Abschreibung.

Diese Entlastung gilt jedoch nur für betrieblich genutzte oder vermietete Gebäude. Privat genutzte Immobilien sind davon nicht betroffen. Auch ist ein Grundstück von der Abschreibung ausgeschlossen, da angenommen wird, dass ein Grundstück keinen Wertverfall erleidet.

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Stand: 15.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Definition für die lineare Abschreibung

Unter einer linearen Abschreibung versteht man die gleichmäßig auf die Nutzungsdauer vorgenommene Aufteilung der Herstellungs-, Anschaffungskosten- und/oder Wiederbeschaffungskosten für nicht bewegliche Immobilien.

Immobilien werden immer über eine meist sehr lange Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Im Normalfall handelt es sich dabei um 50 Jahre.

Die Besonderheit ist, dass diese Art der Abschreibung mit konstant bleibenden Beträgen einhergeht. Die jährlich anfallenden Kosten sind also immer gleich hoch. Um den jährlichen Betrag der Abschreibung zu berechnen, wird eine einfache Formel verwendet.

  • Die lineare Abschreibung ist das Gegenstück zur degressiven Abschreibung. Diese gilt allerdings nur noch für Immobilienkäufe vor 2006. Bei dieser Form der Abschreibung bleiben die Abschreibungsbeträge nicht konstant, sondern sinken im Laufe der Nutzungsdauer.

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Die Formel für die lineare Abschreibung

Diese lineare Abschreibung ist die am häufigsten genutzte Variante, Anschaffungen in sein Kostenrechnungssystem für Immobilienanlagen mit einfließen zu lassen. So haben Experten eine Formel entwickelt, mit der sich die Abschreibungsbeiträge sehr einfach berechnen lassen.

Für diese Formel werden die folgenden Werte benötigt:

Die Formel wird angewendet, indem man die Anschaffungskosten- und Herstellungskosten durch die Nutzungsdauer teilt. Manchmal wird vorher der Restwert von den Anschaffungs- & Herstellungskosten abgezogen.

Lineare Abschreibung Online Rechner

Die Nutzungsdauer erhält man durch die Festlegung des Zeitraumes einer ungefähren wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Hierzu kann man Erfahrungswerte heranziehen.

Eine Beispielrechnung für die lineare Abschreibung

  • Das einfachste Beispiel für eine lineare Abschreibung ist, wenn man annimmt, dass jemand beispielsweise eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro kauft, um sie als Geldanlage zu vermieten. Als Nutzungsdauer werden 50 Jahre angesetzt. Dann beträgt die jährliche Abschreibung 10.000 Euro. Nach Ablauf der Nutzungsdauer beträgt der Wert von so abgeschriebenen Wirtschaftsgütern 0 Euro, sodass diese danach nicht mehr im Kostenrechnungssystem auftauchen.

Lineare Abschreibung

Lineare Abschreibung und ihre Vorteile

Die lineare Abschreibung bringt gegenüber der degressiven Variante einige Vorteile mit sich. Diese bestehen vor allem in der rechnerischen Einfachheit sowie in der gleichmäßigen finanziellen Belastung während der Nutzungsdauer. Das Bundesfinanzministerium hat zudem zahlreiche Abschreibungstabellen (AfA-Tabellen genannt) erarbeitet und veröffentlicht sie auf seiner Homepage.

Diese Tabellen gibt es im Bereich Immobilien für Neubauten und Altbauten. Sie besitzen allerdings keinerlei rechtsverbindlichen Charakter, sondern sind eher als Richtschnur gedacht.

Nutzung und ErbauungAbschreibung
Vermietung, nach 31.12.1924jährlich 2%
Vermietung, vor 31.12.1924jährlich 2,5%
Betriebsvermögen, nach 31.03.1985jährlich 3%

Eine Ausnahme bildet das Berlinförderungsgesetz. Das AfA § 14 bemisst die Höhe der Abschreibung anders. So durften Immobilienbesitzer in den ersten beiden Jahren nach Kauf oder Fertigstellung das Gebäude mit 14 Prozent abschreiben. Während der darauffolgenden zehn Jahren liegt der Prozentsatz bei vier Prozent. Am Ende beträgt die Abschreibung 3,5 Prozent.

Die lineare Abschreibung für unterschiedliche Immobilien

Je nachdem, ob es sich um eine Neu- oder Bestandsimmobilie handelt, verändert sich der Prozentsatz der linearen Abschreibung. Außerdem gibt es weitere Möglichkeiten, ein Gebäude steuerlich abzuschreiben.

Es gibt unter anderem noch die folgenden Arten der Abschreibung:

Vor allem mithilfe der linearen Abschreibungen verbuchen Unternehmen heute die Kosten für Güter, die sie zur Erfüllung wirtschaftlicher Aufgaben angeschafft haben. Durch die Abschreibung ermöglichst es der Gesetzgeber den Immobilieneigentümern, einen gewissen Ausgleich für die entstandenen Kosten zu schaffen.


Quellen

Bundesministerium für Finanzen, AfA-Tabellen (Abschreibungstabellen) »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Immobilienanlage: Bewertung - Finanzierung - Steuern »