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Wer eine Immobilie erwirbt oder baut weiß, dass diese Sache im Laufe der Zeit an Wert verliert, weil sie sich abnutzt. Diesem Umstand trägt die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) Rechnung.

Dabei handelt es sich um eine Form der Abschreibung, die ausschließlich für Gebäude, nicht aber für Grundstücke verwendet werden darf.

Die AfA kommt nicht nur bei vermieteten, verpachteten oder sonstigen gewerblich genutzten Gebäuden zum Einsatz, sondern auch bei der steuerrechtlichen Behandlung von Maschinen oder Gerätschaften. Rechtsgrundlage hierfür ist § 7 Einkommenssteuergesetz (EStG).

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Stand: 19.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wie funktioniert die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Laut Gesetzgeber haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die mithilfe eines Baudarlehens finanzierten Anschaffungskosten in Form der Absetzung für Abnutzung steuerlich abzuschreiben. Das ist über einen Zeitraum von 40 beziehungsweise 50 Jahren zulässig.

Durch diese Möglichkeit soll nicht nur ein Anreiz zum Bauen geschaffen werden. Es geht auch darum, eine Motivation für Privatpersonen zu schaffen, Bestandsimmobilien zu sanieren und so zu erhalten.

Dabei ist zu beachten, dass es bestimmte Bedingungen gibt, für die jeweils andere Prozentsätze gelten:

  • Diese Art der Abschreibung ist nur für Gebäude zulässig, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sich ein Gebäude abnutzen kann, ein Grundstück hingegen seinen Wert dauerhaft behält.

Berechnung der Absetzung für Abnutzung

Meist kommt für die Absetzung für Abnutzung die sogenannte lineare Methode zum Einsatz. Man muss lediglich die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten durch die Nutzungsdauer dividieren.

Damit dieser Wert korrekt berechnet wird, müssen zunächst verschiedene Faktoren addiert oder abgezogen werden. Zum eigentlichen Kaufpreis kommen beispielsweise noch die Notar- und Grundbuchgebühren, anfallende Maklerkosten sowie die zu leistende Grunderwerbsteuer.

Von der sich daraus ergebenden Summe werden dann die Kosten für den Grund sowie sofort abzugsfähige Werbungskosten abgezogen. Als Ergebnis erhält man dann die sogenannte AfA-Bemessungsgrundlage. Sie dient dann als Basiswert für die Berechnung der Abschreibungssumme pro Jahr in Höhe von 2 %.

Eine Besonderheit bei der linearen Methode ist, dass die Abschreibungsbeträge während des ganzen Abschreibungszeitraumes konstant bleiben. Man kann also jedes Jahr den gleichen Betrag anrechnen.

Tabelle für die Absetzung für Abnutzung

Für die einzelnen Wirtschaftsbereiche hat der Gesetzgeber je eigene AfA-Tabellen erarbeitet. Anhand dieser kann man erkennen, welche Nutzungsdauer für welche Anlagegüter zulässig sind.

Ziel ist es, durch die jährlich durchgeführte Wertminderung die finanzielle Belastungen von Unternehmen zu reduzieren. Vor allem wird Bauherren eine erhebliche, steuerliche Entlastung in Aussicht gestellt.

Für ein Unternehmen würde eine sofortige Abschreibung in voller Höhe der Herstellungs- oder Anschaffungskosten einen stark sinkenden Gewinn bedeuten. Für einen Immobilieneigentümer liegt der Vorteil der Absetzung für Abnutzung in der Möglichkeit, bestimmte Kosten vom Finanzamt zurückzuerhalten.

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Quellen

Einkommenssteuergesetz (EStG) § 7 »
Bundesministerium für Finanzen: AfA-Tabellen »
Auer, Benjamin R.: Grundkurs Buchführung »
Mannek, Wilfried: So viel ist Ihr Haus wert: Der richtige Verkehrswert bei Kauf, Verkauf, Steuern, Erbschaft »