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Eigennutzung bedeutet, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Hier besteht ein klarer Unterschied zum Eigenbedarf. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss die zukünftige Eigennutzung nachgewiesen werden.

Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen oder bauen möchte, hat die Möglichkeit einer Förderung. Bei eigener Nutzung können Baumaßnahmen und Renovierungsarbeiten nicht steuerlich abgesetzt werden.

Wie wird Eigennutzung definiert?

Die eigene Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzen zu wollen, ist mit dem Begriff "Eigennutzung" gemeint. Ob es sich dabei um ein Haus oder eine Wohnung handelt, spielt keine Rolle.

Bis zum Jahr 2006 war die Eigennutzung einer Immobilie die Voraussetzung dafür, dass der Staat dem Eigentümer die Eigenheimzulage zahlte.

Eigennutzung ist von Eigenbedarf zu unterscheiden, da ein Eigenbedarf den Eigentümer in die Lage versetzt einem Mieter zu kündigen, um dann selbst in der Immobilie zu wohnen oder Verwandtschaft als Mieter dort unterzubringen.

Ein Bauherr hat nicht immer die Absicht, eine Immobilie zum Zweck der Selbstnutzung zu errichten bzw. zu kaufen. Sie kann auch als Kapitalanlage vorgesehen sein. In diesem Fall helfen die einziehenden Mieter durch ihre Mietzahlungen, den für den Bau oder Kauf benötigten Baukredit oder das Darlehen zu tilgen. Eine spätere, eigene Nutzung der Immobilie ist aber möglich.

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Vorteile und Nachteile der Eigennutzung

Trotz der 2006 abgeschafften Eigenheimzulage gibt es für Immobilienkäufer oder Bauherren, die die Eigennutzung der zu bauenden oder zu kaufenden Immobilie planen, eine Fördermöglichkeit.

Sie können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ein zinsgünstiges Darlehen bzw. eine Baufinanzierung beantragen. Diese Möglichkeit wird allerdings nur denjenigen angeboten, die beabsichtigen, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, die für eine eigene Nutzung geplant ist.

Die Selbstnutzung kann auch hilfreich sein, um bereits vorhandenes Wohneigentum mit Hilfe von Fördergeldern der KfW zu sanieren. Wobei die KfW vorrangig nachhaltige und ökologisch wertvolle Sanierungsprojekte bezuschußt. Die Fördersumme liegt hier bei maximal 75.000 Euro und die Darlehenszinsen sind niedriger, als bei anderen Kreditgebern. Eine Besonderheit ist die mögliche Zinsaussetzung, die für bis zu 5 Jahre beantragt werden kann.

  • Wer beispielsweise eine in eigener Nutzung befindliche Immobilie barrierefrei umbauen möchte oder eine Photovoltaik-Anlage plant, hat gute Chancen auf ein Darlehen.

Die KfW-Förderung kann nicht für den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses genutzt werden, da diese meist vermietet werden, wenn der Eigentümer außerhalb seiner Urlaubszeiten nicht selbst dort wohnt. Auch vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien werden nicht gefördert.

Steuerlichen Folgen bei einem Nutzungswechsel

Wer eine Immobilie erworben oder gebaut hat, um sie anschließend zu vermieten, der muss mit anderen steuerlichen Regelungen umgehen, als ein Eigentümer, der eine Immobilie zur eigenen Nutzung besitzt. Für vermietete bzw. selbst genutzte Objekte gelten folgende steuerrechtliche Vorgaben:

Eine Nutzungsänderung ist jederzeit möglich. Möchte ein Eigentümer die bisher selbst genutzte Wohnimmobilie renovieren, so sollte er mit den geplanten Baumaßnahmen warten, bis eine Eigennutzung nicht mehr vorliegt. Dann kann er diese Arbeiten steuerlich absetzen und viel Geld sparen.


Quellen

Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »
Schulze, Eike / Stein, Anette / Tietgen, Andreas / Möller, Stefan: Immobilien als Geldanlage - inkl. Arbeitshilfen online »
Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis »