Staffelmiete als Sonderform für Mieterhöhungen

Als Staffelmiete bezeichnet man eine spezielle Vereinbarung bezüglich zukünftiger Mieterhöhungen im Mietvertrag, der zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird.

Bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung wird festgehalten, dass die Staffelmiete um einen bestimmten Betrag in Zeitabständen steigt. So kann ein bestimmter Zeitraum festgelegt werden, in dem die Miete zu zahlen ist. Sowohl die Höhe des Betrages als auch das Datum, zu dem die Erhöhung erstmals zu zahlen ist, müssen schriftlich festgehalten werden.

Was muss bei der Staffelmiete beachtet werden?

Zu beachten ist, dass die einzelnen Erhöhungen unterschiedlich hoch sein dürfen. Die Angabe der jeweiligen Mietsteigerung in Prozent ist wiederum unzulässig. Zudem müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen, in denen die Miete gleich hoch bleibt.

Sind diese Vorgaben nicht erfüllt, kommt ein Staffelmietvertrag nicht rechtswirksam zustande. Auch die mündliche Vereinbarung über diese Form der Mieterhöhung ist rechtsunwirksam, sie muss in Schriftform vorliegen. Die gesetzlichen Regelungen zur Staffelmiete finden sich im § 557a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Die Staffelmiete und ihre Folgen für den Mieter

Wer sich auf diese Art der Miete einlässt, der muss wissen, welche Folgen diese mit sich bringen kann. Verglichen mit einem klassischen Vertrag, würden sich folgende Änderungen aus einem Staffelmietvertrag ergeben:

• der Zeitraum zwischen zwei Mieterhöhungen sinkt von 15 auf 12 Monate
• die Staffelmiete kann für mehr als 10 Jahre im Voraus festgelegt werden
• der Vermieter muss den Mieter nicht extra auffordern, die höhere Miete zu zahlen
• die Begründung der Mieterhöhung durch den Vermieter (Vergleichswohnungen, Mietspiegel, Sachverständigengutachten) entfällt
• durch die Staffelmiete ist der Mieter vom sogenannten Vergleichsmietenverfahren ausgeschlossen (keine Kappungsgrenze bei 20 %)
• ein Staffelmietvertrag kann mit einem Kündigungsausschluss versehen sein, der maximal vier Jahre gilt.

Wie profitiert der Mieter von einer Staffelmiete?

Wer einen Mietvertrag abschließt, in dem eine gestaffelte Miete vereinbart wurde, ist während seiner Zeit als Mieter vor anderen Mieterhöhungen, z. B. als Folge von Modernisierungen oder Sanierungen, sicher.

Einzige Ausnahme bildet hier die Erhöhung der Betriebskosten. Diese muss er trotz Staffelmiete hinnehmen, da sie sich nicht auf das von ihm gemietete Sondereigentum der Wohnung bezieht, sondern auf seinen Eigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Staffelmiete und ihre Vorteile für den Vermieter

Diese Form der Mieterhöhung wird häufig von Vermietern gewünscht. Grund dafür ist vor allem, dass die von ihnen geforderte Miete bereits deutlich über dem Niveau von Vergleichswohnungen liegt. Dies hat zur Folge, dass er bei einer Neuvermietung den Mietzins über einen längeren Zeitraum hinweg nicht anheben könnte. Durch eine vereinbarte Staffelmiete kann er diese Regelung umgehen, ist allerdings an § 5 WirtschaftsstrafG und die darin geregelten Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung gebunden.

Quellen

Gesetze im Internet: Staffelmiete § 557a BGB »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter »
Schnurr, Heidi: Sicher vermieten: Taschenguide »
Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Vermieter-Lexikon »