Mieterhöhung - Bedeutung für Mieter und Vermieter

Frist für eine Mieterhöhung

Wer als Mieter in eine neue Wohnung zieht, dem darf frühestens nach 15 Monaten eine Mieterhöhung zugemutet werden. Zudem darf eine Erhöhung der Miete im Zeitraum von 3 Jahren nicht höher sein als 20 Prozent.

Außerdem gilt, dass der Vermieter den Mieter 3 Monate im Voraus über die geplante Mietsteigerung in schriftlicher und mit einer Begründung versehener Form in Kenntnis setzen muss.

Mieterhöhung und Mietspiegel

Ein Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein bestimmtes Gebiet an und ist Grundlage jeder Mieterhöhung. Er wird meist von den Städten in Kooperation mit verschiedenen Interessenverbänden beider Seiten (Vermieter und Mieter) erstellt.

Die Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel ist bei einer Erhöhung also grundsätzlich erforderlich. Im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gibt es dazu entsprechende Regelungen.

Allerdings gilt dies nur, wenn die Wohnung frei finanziert ist. Wird sie gefördert und als Sozialwohnung vermietet, gelten spezielle Regelungen. Es gibt zwei verschiedene Mietspiegel, die angewendet werden:

• der einfache Mietspiegel
• der qualifizierte Mietspiegel

Der wichtigste Unterschied zwischen beiden besteht vor allem darin, dass nur beim qualifizierten Mietspiegel in einem Gerichtsverfahren dessen Korrektheit vermutet wird.

Muster für eine Mieterhöhung

Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, auch was die Form der Bekanntgabe an den Mieter angeht. Eine solche Erhöhung der Miete muss:

• schriftlich erfolgen
• eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung enthalten
• den Namen dessen beinhalten, der die Mieterhöhung einfordert
• an alle Mieter gerichtet sein

Das Schriftstück, mit dem die Erhöhung angekündigt wird, muss allerdings keine Unterschrift des Vermieters tragen, um rechtsgültig zu sein, es reicht, wenn sein Name im Schreiben genannt ist. Dieses kann also auch von einer Hausverwaltung im Namen des Eigentümers verfasst sein.

Maximal erlaubte Mieterhöhung

Prinzipiell gilt, dass die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren maximal 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen darf. In einigen Regionen beziehungsweise Gemeinden und Städten gilt allerdings eine Obergrenze von nur 15 %, wodurch Wohnungsknappheit vermieden werden soll.
Diese Obergrenze wird auch als Kappungsgrenze bezeichnet. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen.

Ein Vermieter hebt die Miete je Quadratmeter von 6,80 € auf 8,50 € an, wobei diese 8,50 € der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Allerdings entspricht diese Erhöhung einer prozentualen Steigerung von 25 % und ist somit unzulässig, da die Kappungsgrenze bei 20 % (beziehungsweise 15%, je nach Lage der Wohnung) liegt. Der Vermieter dürfte eine Mieterhöhung auf lediglich 8,16 € fordern, dies entspräche 20 €.

### Mieterhöhung bei Modernisierung Sie wird auch Modernisierungsumlage genannt und kann laut Gesetzgeber nach der Beendigung von entsprechenden Modernisierungsarbeiten vom Mieter eingefordert werden. Allerdings gibt es auch hier strenge Vorschriften, was als Modernisierung angesehen werden kann, beispielsweise: * Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen * Arbeiten, die durch Nichtverschulden des Vermieters notwendig werden * Baumaßnahmen zur Energieeinsparung Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen muss auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen werden und darf die Jahresmiete um nicht mehr als 11 % der Gesamt-Modernisierungskosten erhöhen. Nimmt man einmal an, die Modernisierungskosten liegen bei 5000 €, dann würde die Rechnung lauten: 5000 x 11 : 100 : 12 = 45,83 Die monatliche Mieterhöhung dürfte also bei maximal 45,83 € liegen. Damit der Vermieter diese Erhöhung fordern darf, muss er die Modernisierung detailliert begründen und die Mieterhöhung fristgerecht und schriftlich vorher ankündigen.Kosten, die nicht als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sind beispielsweise vom nahen Airport bezahlte Schallschutzmaßnahmen an Fenstern, Verwaltungskosten, Kreditzinsen, Erschließungskosten für anstehende Baumaßnahmen auf der Straße, Mietausfälle aufgrund von nicht bewohnbaren Räumen sowie Ansprüche von Seiten des Mieters, die durch Hotelübernachtungen entstehen. Zudem müssen eventuell notwendige, durch die Modernisierung anfallende Kosten für Instandsetzung oder Instandhaltung von den Gesamtkosten der Modernisierung abgezogen werden.### Mieterhöhung bei Neuvermietung? Eine zu große Mieterhöhung bei der Neuvermietung einer Wohnung soll durch die sogenannte Mietpreisbremse erschwert werden, dennoch kann der Vermieter dem neuen Mieter in der Regel eine von ihm frei wählbare, höhere Miete abverlangen. Es gelten zwar die Vorschriften bezüglich ortsüblicher Vergleichsmieten und Kappungsgrenze, aber schon die Tatsache, dass beispielsweise Mobiliar mitverdientet wird, lässt den Vergleich mit den vor Ort üblichen Mieten in den meisten Fällen nicht mehr zu. Der Gesetzgeber kann allerdings den Straftatbestand "Wucher" beziehungsweise die Ordnungswidrigkeit "Mietpreisüberhöhung" verfolgen.### Die Mieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag Bei einer solchen Form der Erhöhung ist im Mietvertrag eine jährliche Mieterhöhung festgeschrieben, in die der Mieter eingewilligt hat. Dadurch erhöht sich zwar die Miete regelmäßig, im Gegenzug muss der Mieter allerdings keine außerordentliche Erhöhung der Mieter, beispielsweise aufgrund von Modernisierungsarbeiten, befürchten. Auch eine Erhöhung, die zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dient, ist bei einem Staffelmietvertrag nicht zulässig.### Die Sonderform der Index-Mieterhöhung Eine nicht häufig praktizierte Form des Mietvertrages ist der sogenannte Index-Mietvertrag. Dieser schreibt vor, dass die Miete alle 5 Jahre erhöht wird, und zwar nicht auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern im Zuge der dann stattfindenden Berechnung des Verbraucherpreisindex (VPI). Wer einen solchen Indexmietvertrag abschließt, umgeht zwar die Erhöhung der Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss aber eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung hinnehmen. **** #### Quellen Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 557 »Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558 »Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558e »Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558c »Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) § 5 Wirtschaftsstrafgesetz »Strafgesetzbuch (StGB) § 291 »Hellerforth, Michaela: Schnelleinstieg Immobilienbewirtschaftung - inkl. Arbeitshilfen online: Vom Mietvertrag bis zum Reparaturmanagement »Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Mietrecht für Vermieter von A-Z -mit Arbeitshilfen online »****