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In Deutschland leben fast 55 Prozent (Stand 2019) nicht in einem Eigenheim, sondern zahlen Miete für ihre Wohnung oder ihr Haus.

Vor allem in den großen Metropolen steigen seit Jahren die Mietpreise stetig an, sodass sich viele die Mieten in Großstädten und wirtschaftlichen Ballungszentren nicht mehr leisten können. Um die Mietsteigerungen zu beschränken, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

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Stand: 15.08.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Im Grunde geht es bei der Mietrpreisbremse darum, unangemessene Mietsteigerungen zu verhindern. Deshalb dürfen die Mieten von sogenannten Bestandswohnungen im Rahmen einer Wiedervermietung in Städten bzw. Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei entscheiden die einzelnen Bundesländer, ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist.

Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete findet man im einfachen oder qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Region.

Zur Bewertung der Marktsituation vor Ort werden die vier folgenden Indikatoren als Basis verwendet:

  • Bevölkerungswachstum
  • Quote des Leerstands
  • Mietpreisentwicklung
  • Mietpreisbelastung
  • Entscheidet eine Landesregierung, dass der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Stadt oder Region angespannt ist, ist diese Entscheidung für die folgenden 5 Jahre bindend. Allerdings sollte die Mietpreisbremse nur bis Ende Dezember 2020 gelten. Inzwischen gibt es Bestrebungen, die Mietpreisbremse bis Ende 2025 zu verlängern.

Mietpreisbremse - ab wann?

Das Problem steigender Mietpreise und damit höherer Wohnkosten ist schon länger bekannt. Dass gerade in großen Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg die Mieten steigen, hat unterschiedliche Ursachen. Höhere Mieten werden bedingt durch folgende Faktoren:

  • private Investoren erwerben Baugrund und errichten hochwertigen Wohnraum (meist in Form von Wohneigentum)
  • aufstrebende Stadtbezirke werden "luxussaniert" und Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt
  • es ist weniger Wohnraum vorhanden als benötigt wird (steigende Nachfrage führt zu steigenden Mietpreisen)

Der Staat hat nur wenige Mittel, um privaten Investoren Vorgaben bezüglich neu errichtetem oder saniertem Wohnraum zu machen. Neben sogenannten Erhaltungssatzungen und möglichen Bau- und Nutzungsvorschriften gibt es nicht sehr viele Möglichkeiten einer Beschränkung. Aus diesem Grund wurde 2015 die Mietpreisbremse beschlossen, die zum 1. Januar 2019 noch einmal verändert worden ist.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Die Mietpreisbremse gilt vor allem für die Neuvermietung von Mietwohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 das erste Mal vermietet wurden und die damit als Bestandsimmobilien eingeordnet werden. Für Neubauprojekte an Oktober 2014 sowie für grundlegend modernisierte Bestandsimmobilien gilt die Deckelung der Mietpreise nicht.

Diese Ausnahmen gelten bezüglich der Mietpreisbremse

Bei der Anwendung der Mietpreisbremse sieht der Gesetzgeber lediglich zwei Ausnahmen vor. Die Mietpreisdeckelung greift nicht, wenn folgende Situation vorliegt:

  1. es soll eine nach dem 1. Oktober 2014 errichtete Wohnung vermietet werden (Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen)
  2. es soll eine Wohnung vermietet werden, die grundsaniert oder grundlegend modernisiert worden ist und die Kosten mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau betragen (in diesem Fall greift die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung einer solchen Wohnung nicht)

Diese beiden Ausnahmereglungen sollen dazu dienen, Investoren oder Vermieter nicht gänzlich abzuschrecken beziehungsweise sie in ihrem Wunsch zu bremsen, finanzielle Mittel in die Modernisierung oder Sanierung von Immobilien zu stecken. Ein Sonderfall tritt ein, wenn die Miete schon vor einer grundlegenden Modernisierung über der Mietpreisdeckelung lag. Dann gilt für den Vermieter der sogenannte Bestandsschutz und er darf die ordnungsgemäß vereinbarte Miete bei folgenden Vermietungen auch weiterhin verlangen.

Mietpreisbremse - Pro & Contra

Für die Mietpreisbremse spricht, dass sich nach Auffassung von Experten die Mietsteigerungen seit der Einführung tatsächlich verlangsamt haben. Ein Vorteil der Mietpreisbremse liegt sicher darin, dass Vermieter dazu verpflichtet sind, einem neuen Mieter auch ohne Nachfrage schriftlich mitzuteilen, wie hoch die Miete beim Vermieter war (Basis ist hier die Miete, die 12 Monate vor der Beendigung des Vormietverhältnisses gezahlt wurde). Verlangt der Vermieter eine Miete, die oberhalb der 10 Prozent liegt (bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete), muss er Auskunft über die von ihm in Anspruch genommene Ausnahmeregelung geben.

Kritik besteht an der bisherigen Regelung, dass Vermieter zu viel verlangte Mieter erst ab dem Zeitpunkt zurückerstatten müssen, zu dem ihr Fehlverhalten bekannt wird. Trotz geltender Mietpreisbremse dürfen Mieter die vor diesem Zeitpunkt zu viel geleistete Miete nicht zurückfordern. Darüber hinaus wird die Mietpreisbremse als Mangelverwaltung bezeichnet. Das Grundproblem von zu wenig bezahlbarem Wohnraum kann die Deckelung nicht lösen. Dieses würde sich nur durch sozialen Wohnungsbau lösen lassen.

  • Wichtige Ursachen für die geringe Bautätigkeit sind vor allem zu hohe Kosten, zu viele bürokratische Hürden, zu wenig ausgewiesenes Bauland, zu lange Bearbeitungszeiträume bei Bauanträgen sowie zu langsame Verfahren. Diese Ursachen machen sozialverträgliche Bauvorhaben für Investoren zunehmend unattraktiv.

Das Problem steigender Mieten wird sich mithilfe der Mietpreisbremse nur in engen Grenzen lösen lassen, denn der Wohnungsmarkt ist bestimmt von Angebot und Nachfrage. Leider krankt es am Angebot. Wenn die Deckelung greift, dann kommt sie vermutlich trotzdem nur Haushalten zugute, die über genügend Einkommen verfügen, um sich eine um 10 Prozent teurere Immobilie leisten zu können. Eine nachhaltige Lösung wird nur möglich sein, indem der Staat den sozialen Wohnungsbau vorantreibt und selbst Mietwohnungsprojekte anstößt.


Quellen

Frank, Alexandra: Die Mietpreisbremse: Eine Analyse der Rechtsvorschriften zur Begrenzung der Neu- und Wiedervertragsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete »
Schuldt, Johann-Frederik: Mietpreisbremse: Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum »