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Laut § 5 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann das Miteigentum mehrerer Eigentümer an einem Grundstück oder den darauf errichteten Bauwerken mithilfe eines Vertrages so geordnet werden, dass sich daraus ein Alleineigentum (auch Sondereigentum genannt) an einer bestimmten Wohnung ergibt. Dies ist beim Kauf einer Wohnung der Fall.

Wer also eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt stets Sondereigentum sowie einen gewissen Miteigentumsanteil am gesamten Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum kann allerdings nie Teil des Gemeinschaftseigentumes sein.

Was gehört zum Sondereigentum?

Ein solches Eigentum kann zudem an Räumen bestehen, die nicht dem Wohnzweck dienen. Dies kann z. B. eine im Grundbuch eigens vermerkte Garage bzw. ein Stellplatz (auf einem geschlossenen Grundstück) sowie die zu ihnen gehörenden Teile sein, also etwa ein eigener Zugang.

Insgesamt können folgende, wesentliche Bestandteile einfließen:

Sondereigentum innerhalb einer Wohnung

Es gibt auch Vorgaben, was innerhalb einer Eigentumswohnung zu diesem Eigentum gehören kann und was davon ausgenommen ist.

Zum möglichen Eigentum gehören hier:

Zu den schwierig einzuteilenden Bereichen gehören vor allem Balkone, Terrassen, Gärten, Fenster sowie Wohnungseingangstüren.

Hier ist im Einzelfall zu klären, welche Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören (z. B. die Außenbereiche von Balkon, Tür) und was zum Sondereigentum zählt (z. B. der Balkonraum inklusive Brüstung, die Innenseiten von Türen). Fenster können zwar kein solches Eigentum sein, oft werden bei Sanierungen aber die Wohnungseigentümer für anfallende Kosten herangezogen.

  • Wo es rechtlich nicht möglich ist, auf diese Form des Eigentums zurückzugreifen, können sich die Parteien auf ein Sondernutzungsrecht einigen. Dies gilt insbesondere für Terrassen, Gartenteile und Stellplätze auf offenen Grundstücken.

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Verfügbarkeit von Sondereigentum

Wer im Besitz dieses speziellen Eigentums ist, der darf damit machen, was er möchte. Allerdings ist er verpflichtet, geltendes Recht einzuhalten und die Rechte anderer nicht zu beschneiden. Dies gilt vor allem gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie gegenüber anderen Sondereigentümern.

Der Sondereigentümer darf beispielsweise seine Wohnung:

Zu den Rechten eines Sondereigentümers gehört auch, dass er andere (z. B. Miteigentümer) davon ausschließen darf, auf sein Eigentum rechtswidrig einzuwirken.

Die Verteilung der Kosten für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dieser Form des Eigentums entstehen, muss der Eigentümer tragen. Die Kosten für Gemeinschaftseigentum hingegen werden unter allen Miteigentümern aufgeteilt.

Für eine genaue Übersicht bezüglich der Kosten sind folgende Dokumente von Bedeutung:

Ist der Verkauf von Sondereigentum möglich?

Sobald etwas als Sondereigentum deklariert ist, kann es vom Eigentümer ohne Probleme an jemanden veräußert werden. Allerdings hat der jeweilige Käufer zu beachten, dass er mit dem Erwerb des Sondereigentums auch einen entsprechenden Miteigentümertanteil kauft. Daraus ergibt sich dann beispielsweise für den neuen Sondereigentümer eines Stellplatzes, dass er, auch finanziell, für die Instandhaltung des Platzes mitverantwortlich gemacht werden kann.

Darauf sollte man beim Sondereigentum besonders achten

Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte vor dem Vertragsabschluss einen ausgiebigen Blick in den Aufteilungsplan werfen. Aus diesem wird ersichtlich, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Kosten im Falle von Reparaturen oder Sanierungen zu erwarten sind.


Quellen

Wilhelm, Jan: Sachenrecht »
Moersch, Karl-Friedrich: Die Eigentumswohnung von A-Z: Antworten auf alle wichtigen Fragen »
Blankenstein, Alexander C.: Lexikon Wohnungseigentum »