Sondernutzungsrecht bei Immobilien

Normalerweise dürfen alle Mieter in einer Wohnanlage sämtliche Teile der als Gemeinschaftseigentum eingestuften Bereiche nutzen.

Allerdings kann es Vereinbarungen geben, dass nur bestimmte Personen spezielle Bereiche nutzen dürfen. Dies nennt man Sondernutzungsrecht (SNR).

Ein Sondernutzungsrecht kommt beispielsweise durch eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern einer großen Wohnanlage beziehungsweise eines Mehrfamilienhauses zustande.
Im § 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) wird zwar das Sondereigentum genau spezifiziert, das Recht auf Sondernutzung dagegen nur erwähnt. Dieses Sondernutzungsrecht kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn es nicht die Möglichkeit gibt, ein Sondereigentum zu begründen.

Welche rechtlichen Grundlagen hat das Sondernutzungsrecht?

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten ins Grundbuch ist zwar nicht erforderlich, kann aber vorgenommen werden. Dieses Recht kann formfrei begründet werden, muss also auch nicht durch einen Notar bestätigt werden. Dennoch wird man es in einer der folgenden Arten festhalten:

• durch mündliche Absprache (ohne schriftliche Fixierung)
• in Schriftform (einfaches Schreiben)
• in Textform (durch das BGB geregelte Form)
• durch konkludentes, schlüssiges Handeln (Willensbekundung durch Handlung)

Die Variante des konkludierten Handelns ist die unsicherste Art, dieses Recht zu begründen und kommt in der Praxis normalerweise nicht vor. Ein Sondernutzungsrecht wird meist schon in der sogenannten Teilungserklärung eines zu begründenden Wohneigentums festgelegt. Die Aufhebung dieses Rechts ist nur rechtskräftig, wenn sämtliche Eigentümer durch eine neue Vereinbarung ihre Zustimmung erklären.

Welche Folgen hat ein Sondernutzungsrecht?

Zunächst einmal wird durch dieses Recht festgelegt, dass der Inhaber bestimmte Bereiche oder Räumlichkeiten als einziger nutzen darf, alle anderen Eigentümer werden von der Mitbenutzung ausgeschlossen. Eine weitere Konsequenz bei diesem Recht besteht zudem darin, dass der Rechteinhaber auch eventuelle Einnahmen, die sich durch den von ihm zu nutzenden Bereich (oft auch als Gegenstand bezeichnet) ergeben, erhält.

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Varianten beim Sondernutzungsrecht

Es gibt zwei verschiedene Arten, die man bei dieser Art Recht unterscheiden muss, nämlich das sogenannte "rein schuldrechtliche Sondernutzungsrecht" sowie das "dinglich und schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrecht". Wie sich beide voneinander unterscheiden, zeigt die folgende Erklärung.

Das "rein schuldrechtliche SNR" ist dadurch charakterisiert, dass es nicht ins Grundbuch eingetragen wird und nur zwischen den Eigentümern gilt, die eine entsprechende Vereinbarung miteinander getroffen haben. Es gilt aber auch für Eigentümer, die erst später ihre Zustimmung gegeben haben. Ein neuer Wohnungseigentümer ist hingegen nicht an das Sondernutzungsrecht eines anderen Eigentümers gebunden, da ihm § 13 Absatz 2 WEG der Mitgebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. eines Stellplatzes) rechtlich zugesagt wird. Erst, wenn er seinerseits der Vereinbarung zustimmt, gelten ihre Regelungen auch für ihn.

Das "dinglich und schuldrechtlich wirkende SNR" wird mithilfe eines Notars begründet und ins Grundbuch aufgenommen. Auf diese Weise wird es zum Sondereigentum und neue Wohnungseigentümer müssen sich an die Vereinbarungen halten, auch wenn sie der Vereinbarung über das ursprüngliche Sondernutzungsrecht nicht zustimmen.

Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) »
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 13 Rechte des Wohnungseigentümers, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) »
Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Praxishandbuch Wohnungseigentum - inkl. Arbeitshilfen online »
Niedenführ, Werner / Kümmel, Egbert / Vandenhouten, Nicole: WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht »
Morsch, Karl-Friedrich: Die Eigentumswohnung von A-Z: Antworten auf alle wichtigen Fragen »