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Unter einer Teilungserklärung ist eine für das Grundbuchamt gedachte Erklärung eines Immobilieneigentümers, dass das Eigentum an einem Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einzelne Miteigentumsanteile aufgegliedert werden soll.

Durch die Teilungserklärung wird ein sogenanntes Sondereigentum an einzelnen Wohnungen oder an nicht dem Wohnzweck dienenden Räumlichkeiten begründet. Die rechtlichen Vorgaben zu einer solchen Erklärung finden sich in den §§ 2 und 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

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Stand: 18.09.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Teilungserklärung beantragen

Die Beantragung beziehungsweise Erstellung einer Teilungserklärung geht in mehreren Schritten vor sich. Zunächst muss bei der Baubehörde eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Liegt diese Vor, benötigt man einen Termin beim Notar. Die Teilungserklärung muss von ihm beglaubigt werden, im Idealfall erstellt er sie in Form einer Urkunde selbst.

Nur durch die Beglaubigung der Unterschriften erlangt die Erklärung Rechtsgültigkeit. Anschließend kann die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Aufgabe wird in der Regel vom beurkundenden Notar erledigt.

Abgeschlossenheitserklärung im Rahmen der Teilungserklärung

Teilungserklärung

Eine Erklärung über die Abgeschlossenheit der aufzuteilenden Wohneinheiten stellt die zuständige Baubehörde aus. Sie besagt, dass diese baulich ausreichend voneinander getrennt sind und es einen jeweils eigenen, abschließbaren Zugang zu jeder Einheit gibt. Die rechtlichen Vorgaben zu dieser Erklärung sind in den §§ 3 Abs. 2 sowie 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zu finden.

Teilungserklärung und ihre Kosten

Diese Erklärung durch einen Notar beurkunden zu lassen, kostet selbstverständlich Geld. Die Höhe der Gebühren ist dabei abhängig vom Wert des Grundstücks. Als Faustregel hat sich durchgesetzt, dass die Basis der halbe Grundstückswert ist, zu dem noch die Baukosten hinzugerechnet werden. Das kann bei einem entsprechenden Grundstückswert schnell ein hoher Betrag im dreistelligen Bereich sein.

Die Höhe der Notargebühr für die Beurkundung wird nach dem Muster der 10/10 Gebühr berechnet, bei einem Wert von 500.000 Euro wären dies etwa 807 Euro. Für andere Aufgaben im Rahmen der Erklärung fallen andere Sätze an, die in einer Gebührenordnung festgeschrieben sind.

  • Der Einfachheit halber werden Gebührensätze beim Notar in Brüchen dargestellt und berechnet: 1/10 sind somit 10 Prozent der Gebühr, 10/10 die volle Gebühr. Außerdem gibt es auch die 20/10, also doppelte Gebühr sowie weitere Berechnungsmöglichkeiten.

Teilungserklärung Muster

Welchen Inhalt eine solche Erklärung haben muss, ergibt sich aus den gesetzlichen Vorgaben im Wohnungseigentumsgesetz. Folgende Angaben sind demnach zwingend vorgeschrieben:

Lasten auf dem zu teilenden Grundstück Grundschulden, wird für die Aufteilung die Erlaubnis des Gläubigers beziehungsweise der Gläubiger benötigt.

  • Alle in der Erklärung gemachten Angaben bezüglich des Wohneigentums müssen absolut deckungsgleich mit den im Aufteilungsplan festgehaltenen Angaben sein.

Lässt sich die Teilungserklärung ändern?

Prinzipiell ist es möglich, eine einmal erstellte Erklärung im Nachhinein zu verändern. Damit eine solche Änderung Rechtskraft erlangt, müssen ihr sämtliche Miteigentümer zustimmen. Auch für eine Änderung der Teilungserklärung benötigt man einen Notar zur Beurkundung oder Begleubigung, was wiederum mit entsprechenden Kosten verbunden ist.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung für eine Teilungserklärung. Dieser Plan enthält sämtliche Darstellungen eines aufzuteilenden Gebäudes in Form von Zeichnungen, die einen Maßstab von 1 : 100 besitzen müssen. Dazu gehören Schnitte, Grundrisse und Ansichten.

Im Aufteilungsplan ist jede Wohneinheit inklusive aller ihrer Räume mit einer eigenen Nummer kenntlich zu machen. Er muss sich zu 100 % mit dem Bauplan decken, wird von der zuständigen Baubehörde oder einem Gutachter überprüft und ist damit fester Teil der Teilungserklärung.


Quellen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 2 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 3 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 7 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 8 »
Nöllke, Matthias: Immobilien erwerben: Auswahl, Finanzierung, Steuern, Vermietung »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »