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Wird eine Wohnimmobilie oder ein anderes Gebäude errichtet, muss nach geltendem Recht sichergestellt werden, dass die einzelnen Einheiten (Wohnungen, Räume) in baulicher Hinsicht voneinander getrennt wurden und in sich abgeschlossen sind.
Gewährleistet wird die Abgeschlossenheit beispielsweise durch Wände und Türen. Zudem gehört zur Abgeschlossenheit einer Wohnung oder eines Teileigentums auch, dass ein abschließbarerer Zugang existiert.
Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten und Räume von der Baubehörde auf Antrag bestätigt.
Inhaltsverzeichnis:
Wann braucht man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist vor allem beim Verkauf von Wohnimmobilien notwendig. Sie ist darüber hinaus die Voraussetzung dafür, neu hinzugekommene Miteigentümer ins Grundbuch eintragen zu können.
Die gesetzlichen Vorgaben für die Abgeschlossenheitsbescheinigung finden sich in § 3 Abs. 2 sowie in § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Die Bescheinigung der Abgeschlossenheit ist stets in Verbindung mit dem sogenannten Aufteilungsplan zu sehen.
Beide, Bescheinigung und Teilungsplan, dienen dazu:
- ein Gebäude in separate Einheiten (Teileigentum, Eigentumswohnungen) aufzuteilen
- jeweils eigene Grundbuchblätter für die Einheiten anzulegen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiger Teil, wenn es um die Dokumentation und Nachweisbarkeit von Besitzansprüchen an Immobilien oder Immobilienteilen geht.
Je nach Bundesland stellt entweder die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung aus. Sie kann aber auch durch einen kompetenten Sachverständigen erstellt werden. Jede in der Bescheinigung aufgeführte Einheit muss darin über eine eigene Nummer verfügen, anhand derer sie identifiziert werden kann.
Voraussetzung für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, muss ein entsprechendes Bauprojekt vorliegen. Das bedeutet, dass entweder ein Neubaukomplex mit geplanten Eigentumswohnungen entsteht oder dass ein bereits bestehendes Gebäude mit Mietwohnungen in eine Anlage mit Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Die Ausstellung ist also stets in Verbindung mit der Schaffung von Wohneigentum zu sehen.
Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei der Baubehörde einzureichen, die für das Projekt zuständig ist. Diese stellt die entsprechenden Formulare in der Regel auf ihrer Internetpräsenz zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Um von der lokalen Baubehörde angenommen zu werden, muss der Antrag auf Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch verschiedene Unterlagen ergänzt werden.
Unterlagen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Neben einem formlosen Antrag benötigt die Baubehörde noch zusätzliche Unterlagen, aus denen ersichtlich wird, welche Wohnungen oder Räumlichkeiten als jeweils abgeschlossene und mit eigenem Zugang versehene Einheiten einer Bescheinigung bedürfen.
Zu den notwendigen Unterlagen gehören:
- Lageplan (Liegenschaftskarte, inklusive aller Anlagen und Gebäude)
- Grundbuchauszug (möglichst aktuell)
- Aufteilungsplan (aus ihm muss die Abgeschlossenheit ersichtlich werden)
- Grundriss- und Ansichtsplan (dient ebenfalls der Erkennbarkeit der Abgeschlossenheit)
Außerdem gibt es noch bestimmte Bauvorlagen, die der Antragsteller ebenfalls zu den Antragsunterlagen nehmen muss. Dazu gehören entsprechende Handlungsvollmachten sowie Kopien von Vereins- oder Handelsregisterauszügen (falls vorhanden) und des Gesellschaftervertrages, insofern ein solcher geschlossen wurde.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und ihre Kosten
Wer einen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt, muss natürlich mit Kosten rechnen, denn für die Bearbeitung des Antrages erhebt die Baubehörde Gebühren für den entstehenden Arbeitsaufwand. Die erhobenen Gebühren unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, weil jede Gemeinde die Höhe der Gebühren festlegen kann.
- Ein Beispiel kann die unterschiedlich hohen Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verdeutlichen. Muss man etwa in Hamburg für eine Neubau-Nutzungseinheit 29 Euro und für eine Bestandswohnung 116 Euro zahlen, so erhebt z. B. das Bundesland Hessen je nach Größe der Wohnung Gebühren zwischen 65 und 325 Euro.
Warum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung so wichtig?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zunächst schlicht dazu benötigt, die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ordnungsgemäß zu erfassen. Sie ist außerdem ein wichtiges Dokument, falls man eine Eigentumswohnung verkaufen oder kaufen möchte.
Diese Bescheinigungen können allerdings auch zur Bewertung des Wohnungsmarktes nützlich sein.
Nimmt man beispielsweise alle Abgeschlossenheitsbescheinigungen in einem bestimmten Gebiet oder Stadtviertel zusammen, ergibt sich ein Bild über das Ausmaß, in welchem bisherige Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt wurden. Insofern sind die Bescheinigungen ein Hinweis auf eine mögliche Gentrifizierung in einzelnen Bezirken einer Stadt.
Wer den Bau einer Wohnanlage oder den Umbau eines Bestandsgebäudes plant, der kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auch beantragen, wenn er die entstehenden Wohnungen zunächst vermieten und erst später verkaufen möchte. In diesem Fall entfällt die Eintragung ins Grundbuch, bis die Wohnungen schließlich in Eigentumswohnungen umgewidmet werden.
Quellen
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 3 Wohnungseigentum »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 7 Grundbuchvorschriften »
Jennißen, Georg / Bartholome, Fridolin: Die Eigentumswohnung: Finanzierung, Erwerb, Nutzung, Verwaltung »
Sterns-Kolbeck, Melanie / Sterns, Detlef / Wies, Florian: Wohnungseigentümer-Lexikon - inklusive Arbeitshilfen online »
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