Vertragsparteien beim Immobilienkauf

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Als Vertragsparteien gelten nach deutschem Recht alle an einem rechtskräftigen Vertrag beteiligten Personen. Die Parteien sind zur Einhaltung der im Vertrag vereinbarten Regelungen verpflichtet, zudem müssen sie sich an geltendes Recht halten. Um dies zu gewährleisten, gibt es zwingend erforderliche Vertragsinhalte und auch frei bestimmbare Nebenabsprachen, die auf Wunsch der Vertragsparteien zusätzlich in den Vertrag aufgenommen werden können.

Die gesetzliche Grundlage für Verträge, die Vertragsbedingungen sowie die Vertragsparteien bildet dabei immer § 433 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

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Wer kann zu den Vertragsparteien gehören?

Normalerweise wird ein Vertrag, beispielsweise ein Immobilien-Kaufvertrag, zwischen einem Käufer und einem Verkäufer geschlossen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass mehrere Personen oder sogar Institutionen als Vertragsparteien in Erscheinung treten. Bei einem Immobilienkauf können die folgenden Personen beziehungsweise Personengruppen beteiligt sein:

• Einzelperson (einSingle ohne Familie)
• Ehepartner (hier spielen Begriffe wie Gütertrennung, Zugewinngemeinschaft und Gütergemeinschaft eine große Rolle)
• Personengruppe (als Miteigentümer)
• Gesellschaft (z. B. in Form einer GbR)

Vor allem bei Ehepartnern kommt es darauf an, wer im Kaufvertrag als Käufer steht und wer ins Grundbuch eingetragen wird. Besteht ein sogenannter Ehevertrag, in dem Gütergemeinschaft verabredet wurde, wird die Immobilie mit dem Erwerb Teil des Gesamtguts der Eheleute.

Pflichten der Vertragsparteien

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, übernimmt mit dem Zustandekommen eines rechtsgültigen Kaufvertrages Pflichten, die er als eine der Vertragsparteien zu erfüllen hat. Es gibt Hauptpflichten und Nebenpflichten. Zu den Hauptpflichten der Vertragsparteien gehören:

• die Übergabe der von Rechts- und Sachmängeln freien Immobilie (auch als Kaufsache bezeichnet) durch den Verkäufer
• die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises durch den Käufer an den Verkäufer
• die Abnahme der Immobilie durch den Käufer

Die Nebenpflichten wie etwa Aufklärung- und Informationspflichten ergeben sich aus gesetzlichen Vorgaben sowie aus dem Grundsatz von Treu und Glaube.

Rücktritt der Vertragsparteien vom Immobilienkauf

Bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie ist es sinnvoll, eine Rücktrittsklausel einzufügen. Sie ist ein Schutz für Verkäufer und Käufer gleichermaßen. An solche Klauseln müssen sich die beteiligten Parteien bei einem Immobilienkauf halten. Wurde eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufgenommen, setzt sie die gesetzlichen Regelungen zum Rücktrittsrecht außer Kraft.

Beispielsweise könnten die Parteien im Vertrag festhalten, dass der Kauf eines Grundstücks erste dann rechtskräftig wird, wenn bis zu einem bestimmten Termin eine Baugenehmigung erteilt wird. Wird diese nicht erteilt, wäre der Kaufvertrag nichtig und die Vertragsparteien wären nicht mehr an die Pflicht zur Erfüllung des Vertrages gebunden.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 145 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 433 »
Bürgerliches Gesetzbuch BGB) § 241 »
Wilke, Carsten: Der Immobilienkauf: Rechtswissen rund um den Erwerb einer Immobilie »
Nöllke, Matthias: Immobilien erwerben: Auswahl, Finanzierung, Steuern, Vermietung »