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Als Marktwert wird der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet, den diese aktuell erzielen sollte, wenn man sie auf dem Immobilienmarkt verkaufen würde.

Den Marktwert bestimmt man meist im Rahmen einer sogenannten Verkehrswertermittlung.

Es gibt verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes. Die rechtliche Grundlage ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) zu finden.

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Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Marktwert einer Immobilie berechnen

Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es für Verkäufer und Käufer gleichermaßen wichtig, den möglichst exakten Marktwert der Immobilie zu kennen, die man veräußern oder erwerben möchte.

Dazu bedient man sich in der Regel einer der drei gängigen Wertermittlungsverfahren. Sie werden folgendermaßen bezeichnet:

Marktwert berechnen durch das Vergleichswertverfahren

Die Berechnung mit dem Vergleichswertverfahren beruht auf vergleichenden Faktoren, die zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie herangezogen werden. Dies sind beispielsweise:

Die zu bewertende Immobilie wird anhand solcher Daten mit in der Nähe befindlichen Immobilien verglichen und so ihr Wert ermittelt. Dieses Verfahren wird oft beim Kauf oder Verkauf von selbst bewohnten Immobilien verwendet.

Marktwert einer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens bestimmen

Das Ertragswertverfahren arbeitet mit den Faktoren Grundstückswert sowie dem Wert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Sind diese beiden getrennt ermittelt worden, lässt sich mit ihrer Hilfe zunächst der Gebäudeertragswert und dann der Marktwert berechnen. Die Formel hierfür lautet:

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete) - Bewirtschaftungskosten = Grundstücksreinertrag - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Zu beachten ist der sogenannte Liegenschaftszins, der von Gutachterausschüssen festgesetzt wird. Der Vervielfältiger ist ein Wert, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer errechnet wird. Hat man den Gebäudeertragswert errechnet, kann man die folgende Formel anwenden, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert aller baulichen Anlagen

Das Ertragswertverfahren findet häufig bei Immobilien Anwendung, die als Kapitalanlage dienen, also vom Eigentümer nicht selbst genutzt werden. Mit dem Verfahren lässt sich herausfinden, ob der Erwerb einer Immobilie aufgrund von zu erwartenden Renditen lohnenswert ist oder nicht.

Den Marktwert durch das Sachwertverfahren berechnen

Das Sachwertverfahren ist das komplexeste Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Die Formel für diese Variante sieht relativ einfach aus, durch die Marktanpassungsfaktoren ist die Berechnung aber komplizierter, als bei den anderen beiden Verfahren.

Um den Marktwert einer Immobilie gemäß Sachwertverfahren berechnen zu können, nutzt man folgende Formel:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

  • Neben dieser Formel werden noch der Gebäudesachwert, die Gebäudeherstellungskosten, die Alterswertminderung sowie eine spezielle Wertzahl als Marktanpassungsfaktor mit einbezogen.

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Quellen

Baugesetzbuch (BauGB) § 194 »
Gromer, Christian: Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken -mit Arbeitshilfen online »