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Unter der Abgeltungssteuer ist eine sogenannte Quellensteuer zu verstehen, mit der Kapitalerträge besteuert werden.

Sie wurde im Jahre 2009 eingeführt und besteuert die Erträge pauschal mit 25 %.

Die Rechtsgrundlage für die Erhebung dieser Steuer ist § 32d Einkommenssteuergesetz (EStG).

Die Abgeltungssteuer wird auf Kapitalerträge erhoben und wird von den Banken gleich einbehalten. Hinzu kommen noch der Solidaritätszuschalg sowie die Kirchensteuer, falls man kirchensteuerpflichtig ist.

Aktueller Hypothekenzinssatz

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Stand: 13.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Erhebung der Abgeltungssteuer

Der Steuerpflichtige kann einen Freibetrag bei der Bank beantragen. Dieser legt augenblicklich bei 801 Euro pro Jahr für Alleinverdiener und bei 1.602 Euro im Falle der Zusammenveranlagung der Ehepartner.

Durch diesen wird die Abgeltungssteuer nur für Erträge erhoben, die über diesen Freibetrag hinausgehen. Als Kapitalerträge gelten in diesem Zusammenhang:

Ausnahmen bilden hier vor allem geschlossene Immobilienfonds, welche abgeltungssteuerfrei sind, sowie Wohneigentum. Bezüglich eigener Immobilien erklärt sich diese Freistellung durch, dass das Finanzamt Wohneigentum, das Einnahmen generiert, in der Einkommenssteuererklärung mithilfe der „Erträge aus Vermietung und Verpachtung“ bereits besteuert.

  • Da eine Doppelbesteuerung nicht zulässig ist, entfällt die Steuer daher für Immobilien, sofern damit Einnahmen verbunden sind, beispielsweise durch Vermietung oder Verpachtung.

Berechnungsbeispiele für die Abgeltungssteuer bei Immobilien

Wie groß die Unterschiede bei der Besteuerung sind, zeigen zwei Beispielrechnungen. Nimmt man an, ein Immobilienbesitzer erwirtschaftet 10.000 Euro jährlich an Mieteinnahmen. Dann würde sich bei der Verwendung der Abgeltungssteuer folgende Rechnung ergeben:

10.000 € x 25 % Steuern = 2.500 Euro Steuern
Gewinn (nach Steuern): 7.500 Euro.
Nettorendite (nach Steuerabzug): 7,5 %

Nimmt man nun die Einkommenssteuererklärung mit dem Spitzensteuersatz von 42 % als Berechnungsbasis, so ergibt sich das folgende, für den Eigentümer deutlich ungünstigere Modell:

10.000 € x 42 % Steuern = 4.200 Euro Steuern
Gewinn (nach Steuern): 5.800 Euro.
Nettorendite (nach Steuerabzug): 5,80 %

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Nachteil der Abgeltungssteuer für Eigenheimbesitzer

Für all diejenigen, die ein Eigenheim besitzen und dieses vermietet haben, bedeutet die Neuregelung der Abgeltungssteuer einen steuerlichen Nachteil. Denn das Finanzamt besteuert Kapitalerträge pauschal mit 25 %.

Werden allerdings Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielt, gilt bei der Einkommenssteuererklärung immer der persönliche Steuersatz, welcher bei Immobilienbesitzern in aller Regel höher liegt, als die 25 % der Abgeltungssteuer.

Oft werden die Erträge mit bis zu 42 % (Spitzensteuersatz) besteuert.

Die Abgeltungssteuer und die Spekulationsfrist

Ein weiterer Grund für den Wegfall der Abgeltungssteuer für das eigene Heim ist die sogenannte Spekulationsfrist. Diese besagt, dass der Erlös aus einem Immobilienverkauf nicht versteuert werden muss, wenn der Verkäufer sie über einen Mindestzeitraum von 10 Jahren in seinem Besitz hatte. Diese Frist gilt allerdings nicht für eine Immobilie, in der der Eigentümer selbst gewohnt hat.


Quellen

Einkommenssteuergesetz (EStG) § 32d »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »
Voigtländer, Michael / Depenheuer, Otto: Wohneigentum: Herausforderung und Perspektiven »


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