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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, der wird meist einen Makler damit beauftragen, ein passendes Objekt beziehungsweise einen potenziellen Käufer zu finden.

Damit man aber beim Kauf oder Verkauf auch wirklich die richtige Entscheidung trifft, benötigt man vor allem alle notwendigen Informationen über die Immobilie. Hier kommt die dem Immobilienmakler zukommende Aufklärungspflicht ins Spiel.

Eine Rechtsgrundlage für solche Aufklärungspflicht ist etwa die Energieeinsparverordnung (EnEV).

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was beinhaltet die Aufklärungspflicht?

Während beispielsweise der Verkäufer einer Immobilie dazu verpflichtet ist, dem Immobilienmakler alle für die Veräußerung wichtigen Informationen zukommen zu lassen, besteht auch von Seiten des Maklers eine Aufklärungspflicht in Richtung seines Vertragspartners.

So hat er unter anderem eine:

  • Aufklärungspflicht bezüglich aller vertragsrelevanter Umstände
  • Aufklärungspflicht bei einer sogenannten Doppeltätigkeit
  • Aufklärungspflicht zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten

Aufklärungspflicht zu Mängeln

Ein Grundauftrag des Maklers besteht darin, seinem Kunden zu einem für ihn vorteilhaften Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu verhelfen. Damit ein solcher erfolgen kann, muss dieser, auch ungefragt, seiner Aufklärungspflicht bezüglich möglicher Baumängel nachkommen.

Egal, ob es sich um eine Asbestverseuchung oder einen Schädlingsbefall handelt, der Makler ist verpflichtet, den Käufer davon in Kenntnis zu setzen, selbst wenn dieser nicht nachfragt.

  • Diese Pflicht des Maklers zur Aufklärung gilt übrigens auch für frühere, inzwischen beseitigte Schäden, wie etwa einen Schimmelbefall. Zudem können auch in der Zukunft liegende Ereignisse mitteilungspflichtig sein. Als Beispiel kann hier etwa die noch laufende Prüfung eines Gebäudes auf eine eventuelle Anerkennung als denkmalgeschütztes Bauwerk durch die zuständige Behörde gelten.

Weitergehende Aufklärungspflicht

Auch die unmittelbare Umgebung einer Immobilie kann Anlass zu einer Pflicht zur Aufklärung durch den Immobilienmakler sein.

Wenn zum Beispiel ein Käufer eine Immobilie für eine gewerbliche Nutzung sucht und dem Immobilienmakler bekannt ist, dass in unmittelbarer Nähe ein Betrieb mit identischer oder sehr ähnlicher Tätigkeit seinen Standort hat, muss er dies dem Käufer mitteilen.

Tut er es nicht, kann er für dadurch entstandene Verluste des Immobilienkäufers unter Umständen haftbar gemacht werden.

Beide Parteien, die einen Maklervertrag unterzeichnen, sollten sich über ihre aus dem Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten informieren. Dem Makler ist zudem zu raten, den Haftungsausschluss im Vertrag nicht zu vergessen.

Aufklärungspflicht - Nur Weitergabe von sicheren Fakten

Kompetente Makler wissen, dass sie im Rahmen ihrer Aufklärungspflichten am sichersten fahren, wenn sie ausschließlich Informationen an ihren Kunden weitergeben, zu denen ihnen nachweisbare Fakten vorliegen.

  • Der Makler haftet für jede von ihm getätigte Aussage. Ein Kaufinteressent erkundigt sich beispielsweise beim Makler, ob er im vorhandenen Garten ein kleines Gästehaus errichten darf. Der Makler bejaht diese Frage, ohne zu wissen, ob die zuständige Baubehörde tatsächlich die Erlaubnis erteilen würde. Wird dem Käufer später der Bau nicht genehmigt, kann er den Immobilienmakler haftbar machen.

Quellen

Energieeinsparverordnung (EnEV) »
Jansen-Behnen, Catrin: Regulierungsmechanismen des Verbraucherschutzes im Maklerrecht »
Müller-Thurau, Claus Peter: Verkaufskompetenz für Immobilienmakler »