Hauskredit
SSL Sichere Verbindung

Als Baufläche bezeichnet man ganz allgemein Flächen, die zur Bebauung geeignet und freigegeben sind. Diese Freigabe geschieht in der Regel durch die zuständigen Bauämter auf Grundlage der geltenden Bebauungspläne einer Gemeinde oder Kommune. Eine solche Fläche wird auch als Bauland, Baugrundstück oder Bauplatz bezeichnet.

Es gibt verschiedene Arten von Bauflächen. Die rechtlichen Grundlagen für die Definition einer Baufläche bildet der § 5 BauGB (Baugesetzbuch) sowie der § 1 BauNVO (Baunutzungsverordnung).

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.33%1%1.41%

Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die gemischte Baufläche

Für eine solche gemischte Baufläche liegt normalerweise keine nähere Spezifizierung vor. Sie werden nochmals unterteilt in Urban-, Dorf-, Misch- und Kerngebiet.

Auf einer solchen Baufläche dürfen nach geltendem Recht unter anderem folgende Bauten errichtet werden:

  • Wohnimmobilien
  • nicht störende Gewerbeimmobilien
  • Handwerksbetriebe
  • Verwaltungsgebäude
  • Kirchen
  • Einrichtungen mit sozialem Charakter
  • Ladengeschäfte
  • Restaurants
  • Lagerhallen

Zu beachten sind hier die jeweils unterschiedlichen Vorgaben bezüglich der prozentual erlaubten Überbauung. Zudem gibt es Regelungen, wie die prozentuale Verteilung zwischen Grundstücksfläche und Geschossfläche auszusehen hat.

Bei dem zur gemischten Baufläche zählenden Kerngebiet dürfen beispielsweise 100 % Überbauung vorliegen und bis zu 300 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche vorhanden sein.

Versiegelte Flächen als Baufläche nutzen

Die Versiegelung von Flächen auf einer Baufläche ist vor allem für die Höhe der zu zahlenden Niederschlagswassergebühr von Bedeutung. Deshalb Weden sämtliche Flächen eines Grundstücks wie folgt eingeteilt:

  • Flächen mit Vollversiegelung
  • stark versiegelte Flächen
  • Flächen mit geringer Versiegelung
  • unversiegelte Flächen

Diese Einteilung ist dann die Basis für die Berechnung der Gebühr. Da etwa von einer vollständig versiegelten Fläche das Regenwasser nicht in den Erdboden gelangt, muss es in die Kanalisation geleitet werden. Die vollversiegelte Fläche wird daher zu 100 % in die Gebühr einfließen.

Abhängig vom Grad der Versiegelung werden auch die anderen Flächen zur Berechnung der Niederschlagswassergeühr herangezogen, mit entsprechend niedrigeren Prozentsätzen.

  • Je mehr unversiegelte Fläche eine Baufläche besitzt, desto mehr Regenwasser kann auf natürlichem Wege im Boden versickern. Bei der Bebauung ist es also aus Kostengründen sinnvoll, möglichst viele Flächen entweder gar nicht oder nur in geringem Maße einer Versiegelung zu unterziehen.

Flächenberechnung für eine Baufläche

Wie viel Baufläche für ein Bauprojekt benötigt wird, hängt vor allem davon ab, wie groß das zu errichtende Gebäude sein soll. Zudem kostet nicht nur die Baufläche, sondern auch zusätzliche Bebauungen wie Garagen oder Stellplätze schlagen sich auf den Preis nieder.

Wer also einen Hausbau plant, muss sich vorher überlegen, wie viel Wohnfläche er haben möchte und groß die Anzahl der Geschosse im Gebäude sein soll. Von diesen beiden Faktoren hängt nämlich die benötigte Baufläche ab.

Als Berechnungsbeispiel könnte man annehmen, ein Bauherr plant eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern auf zwei Etagen mit einer Dachschräge ein. Dann benötigt er für das Haus eine Baufläche von 11 x 9 Meter. Das ergibt etwa 100 Quadratmeter Grundfläche.

Zahlreiche Gemeinden schreiben für Einfamilienhäuser zudem zwei Stellplätze für Pkws vor. Werden Einzelgaragen geplant, muss der Bauherr also zusätzlich 2 x 6 x 3 Meter einplanen, was bei zwei geforderten Stellplätzen weitere 40 Quadratmeter bedeutet. Dann wären bereits 140 Quadratmeter für Haus und Garagen notwendig. Soll das Grundstück dann noch einen einigermaßen großzügigen Garten haben, raten Experten zu einer Verdoppelung der bebauten Grundfläche, womit eine Baufläche von 280 Quadratmeter benötigt würde.

Bauflächenkataster

Wer eine Baufläche sucht, kann mithilfe des jeweiligen Bauflächenkatasters auf die Suche nach geeigneten Grundstücken gehen. Beim Bauflächenkataster handelt es sich sozusagen um einen Lageplan, in dem alle noch zur Verfügung stehenden Bauflächen einer Stadt, Gemeinde oder Kommune eingetragen sind.

Anhand dieser Karte lässt sich herausfinden, an welchen Orten eine Bebauung nach den eigenen Wünschen möglich wäre.

Die Gemeinden können entscheiden, ob sie ihre Bauflächenkataster veröffentlichen und wenn ja, ob sie dies insgesamt tun oder nur auszugsweise. Über die entsprechende Website können Interessierte in dem Plan einzelne Bauflächen anklicken und erhalten die wichtigsten Informationen zu dem jeweiligen Grundstück.

So kann man Einblick bekommen:

  • in welcher Straße und in welchem Stadtteil die Fläche liegt
  • um welche Gemarkung bzw. welches Flurstück es sich handelt
  • wie der Flächennutzungplan die Fläche einstuft
  • wie viel Quadratmeter das Grundstück hat
  • wie hoch der Kaufpreis ist
  • was auf der Baufläche errichtet werden darf
  • bei wem man sich bei Interesse melden muss

Ein Bauflächenkataster dient der optimaleren Bebauung der in den Gemeinden oder Kommunen vorhandenen Flächen und ist eine Dienstleistung für mögliche Investoren.


Quellen

Baugesetzbuch (BauGB) § 5 »
Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 1 »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »