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Ein Bebauungsplan ist sozusagen die Leitskizze einer Gemeinde, in der genau festgehalten ist, wie Grundstücke in bestimmten Gebieten bebaut werden dürfen und welcher Nutzung Flächen zugeführt werden müssen, die von der Bebauung ausgenommen sind.
Der Bebauungsplan besteht immer aus einer sogenannten Planzeichnung sowie einem erläuternden Text. Die gesetzlichen Vorgaben zu diesem Plan (auch als Bauleitplan bezeichnet) finden sich in den §§ 1 ff. Baugesetzbuch (BauGB).
Bebauungsplan Legende richtig verstehen
Einen Bebauungsplan zu lesen, ist für Laien nicht immer ganz einfach. Um ihnen den Gebrauch zu erleichtern, gibt es eine Bebauungsplan Legende, anhand derer man sich orientieren kann. Die Legende des Bebauungsplanes gibt die Bereiche an, die abgedeckt werden. Diese sind:
- Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise)
- Abstandsflächen (Mindestabstand zum Nachbargrundstück)
- Art der baulichen Nutzung (reines Wohngebiet, Mischgebiet aus Wohnraum und gewerblichen Flächen)
- Maß der baulichen Nutzung (Gebäudehöhe, Anzahl der Vollgeschosse, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Anzahl der Wohnungen pro Gebäude)
- Vorgaben für die Bedachung (Dachfirstausrichtung, Neigungswinkel, Materialien der Bedachung)
- Hinweise zu Baulasten (Fahr-, Leitungs- und Gehrechte)
- Baulinien/Baugrenzen/Baufenster (Vorgaben zu Richtung und Bereich der Bebauung, Baugrenzen)
Falls man als Bauherr nicht sicher ist, ob man das gewünschte Gebäude auf einem erworbenen Grundstück wirklich errichten darf, sollte man eine sogenannte Bauvoranfrage an die zuständige Baubehörde richten. Sie überprüft den geplanten Bau mit Blick auf den Bauleitplan und erhebt entweder Einspruch oder lässt einen entsprechenden Bauantrag zu.
Warum gibt es den Bebauungsplan?
Eine Bebauungsplanung durch die Stadt oder Gemeinde hat zum Ziel, dem Wohl der Bürger zu dienen. Durch den Plan wird dem Umwelt- und Emissionsschutz, dem Erhalt und der Entwicklung der Baukultur sowie der wirtschaftlichen Entwicklung Rechnung getragen.
Es sollen dabei verschiedenste Belange berücksichtigt werden (Menschenwürde, gute Wohn- und Arbeitsbedingungen, Verantwortung gegenüber den nächsten Generationen und viele mehr).
Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?
Wer sich für den Erwerb eines Grundstückes interessiert, kann den entsprechenden Bebauungsplan jederzeit einsehen. Dies ist bei der jeweiligen Behörde möglich. Zu diesen zählen beispielsweise:
- Bauordnungsamt
- Gemeindeverwaltung
- Stadtplanungsamt
- Website der zuständigen Behörde (die Einsicht ist immer öfter online möglich)
In zahlreichen Gemeinden existiert ein Bebauungsplan lediglich für Neubaugebiete. Hat man hingegen ein Grundstück innerhalb eines schon bestehenden Wohngebietes gekauft und möchte eine Baulücke für die Errichtung eines Gebäudes nutzen, hat der Gesetzgeber hierfür besondere Regelungen getroffen.
- Im entsprechenden Gesetzestext wird festgehalten, dass sich ein Neubau bezüglich Bauweise, Nutzungsmaß und Nutzungsart in die sogenannte Bestandsbebauung in der Umgebung einfügen soll. Dies kann gerade in Bereichen mit Denkmalgeschützen Nachbargebäuden zu hohen Anforderungen für einen Neubau führen.
Kann sich der Bebauungsplan ändern?
Die Gemeinde, welche einen Bebauungsplan verabschiedet hat, hat grundsätzlich das Recht, einen solchen Plan jederzeit wieder zu ändern. Sie ist im Besitz der Planungshoheit und kann deshalb jederzeit Änderung in einer solchen Planung vornehmen.
Dabei hat sie sich am Willen der Bürger zu orientieren und kann den Bebauungsplan nicht auf gut Glück ändern. Hierbei ist allerdings wichtig zu wissen, dass alle bis zur Änderung des Bebauungsplanes genehmigten Bauvorhaben Bestandsschutz genießen.
Quellen
Baugesetzbuch (BauGB) § 1 »
Baugesetzbuch (BauGB) § 34 »
Lehr, Marc: Der Bebauungsplan: Praxishinweise für Architekten und Ingenieure »
Brenner, Michael: Öffentliches Baurecht »
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