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Die Bezeichnung Geschossflächenzahl (GFZ) wird im deutschen Baurecht verwendet. Die rechtlichen Vorgaben finden sich in § 20 der Baunutzungsverordnung.

Mit dieser Zahl wird bestimmt, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal bebaut werden dürfen. Zur Berechnung der Geschossflächenzahl dürfen lediglich Vollgeschosse (ohne Dach und Keller, es sei denn, es handelt sich ebenfalls um Vollgeschosse) herangezogen werden und nicht die Brutto-Grundfläche (BGF).

  • Die Geschossflächenzahl dient hauptsächlich dazu, eine zu dichte Bebauung gerade in Wohnvierteln von Großstädten, aber auch in Neubaugebieten zu verhindern.

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Stand: 15.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was lässt sich mit der Geschossflächenzahl berechnen?

Zur Berechnung der Geschossfläche (brutto) eignet sich eine einfache Formel. Hierbei ist zu beachten, dass die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan bereits festgelegt ist.

Die Formel lautet: Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Brutto-Geschossfläche. Nimmt man an, dass das Grundstück eine Fläche von 1000 Quadratmetern besitzt und die Geschossflächenzahl 0,7 beträgt, dann ergibt sich folgende Rechnung: 1000 x 0,7 = 700.

Es dürfen also maximal 700 Quadratmeter bebaut werden, wobei die Anzahl der erlaubten Geschosse (Stockwerke) von weiteren Faktoren abhängt. Allerdings lässt sich sagen, dass der Bauherr theoretisch ein Gebäude bauen könnte, das entweder zwei Geschosse mit je 350 Quadratmetern Gesamtfläche hat oder auch ein vierstöckiges Haus, bei dem jede Etage maximal 175 Quadratmeter Fläche haben dürfte.

  • Solange die reale Zahl nicht größer ist als die Geschossflächenzahl aus dem Bebauungsplan, gibt es keine Probleme mit den zuständigen Baubehörden.

Die Berechnung der Geschossfläche mit der Geschossenflächenzahl

  • Geschossfläche= Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl

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Eine weiteres Rechenbeispiel macht deutlich, wie sich die Anzahl der Geschosse errechnen lässt. Hat beispielsweise ein Grundstück 500 Quadratmeter Fläche und die GFZ ist mit 1,0 angegeben, dann betrüge die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden ebenfalls 500 Quadratmeter. Es wäre daher beispielsweise möglich, ein Gebäude mit vier Stockwerken zu errichten, wobei jede Etage maximal 125 Quadratmeter Geschossfläche haben dürfte (4 × 125 Quadratmeter = 500 Quadratmeter).

Welche Flächen werden nicht berücksichtigt?

Bei der Festlegung der zu bebauenden Flächen auf einem Grundstück gibt es bestimmte Flächen, die nicht in die Rechnung mit einfließen, wie beispielsweise:

Für Tiefgaragen wiederum gibt es spezielle Regelungen, da die Kommunen oder Gemeinden den Bau solcher Parkmöglichkeiten in vielen Fällen unterstützen. Aus diesem Grund besteht die Möglichkeit, im Bebauungsplan die zulässige Geschossfläche um die Maße der Garage aufzustocken. Treppenhäuser und die sie umgebenden Mauern sowie Räume außerhalb von Vollgeschossen werden nicht mit eingerechnet.

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Die Bedeutung der Geschossflächenzahl beim Grundstückskauf

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück zu kaufen, um darauf ein Gebäude zu errichten, der sollte sich vorher über die für das entsprechende Gebiet geltende GFZ erkundigen. Je höher diese Zahl nämlich ist, desto mehr Fläche darf bebaut werden und umso teurer kann das Grundstück sein. Dies wirkt sich dann unter Umständen nachteilig auf die Finanzierung des Bauvorhabens aus und verursacht Mehrkosten.


Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 20 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche, Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) »
Rybaczyk, Dennis: Ermitteln der Traufhöhe, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) »
Boeddinghaus, Gerhard: Baunutzungsverordnung: BauNVO; Kommentar »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »