Grundflächenzahl (GRZ)

Für alle, die ein Grundstück erwerben oder selbst verkaufen, spielt die Grundflächenzahl eine entscheidende Rolle: Je höher der Wert der GRZ ist, desto größer ist die entsprechende Grundstücksfläche, auf der gebaut werden darf. Je größer die Nutzfläche, die bebaut werden darf, desto höher kann der erzielbare Verkaufspreis des Grundstücks angesetzt werden.

Alle rechtlichen Vorschriften zur Grundflächenzahl sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden.

In die Berechnung der Gesamtgrundfläche müssen nach § 19 Baunutzungsverordnung auch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen inklusive Zufahrt, Nebengebäuden sowie unter der Erde liegenden Anlagen einfließen.

Die Formel für die Grundfläche lautet:

Um mit dieser Zahl fehlerfrei zu arbeiten, benötigt man die Gesamtgrundfläche des Grundstücks. Nur wenn man die Gesamtfläche richtig berechnet hat, ist auch die Berechnung der zulässigen Grundfläche korrekt.

Das folgende Rechenbeispiel soll verdeutlichen, wie die Grundflächenzahl (GRZ) eingesetzt wird, um zu ermitteln, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut bzw. versiegelt werden darf. Folgende Werte dienen als Basis:

• Gesamtfläche Grundstück: 1500 Quadratmeter
• Grundflächenzahl laut Bebauungsplan 0,6

Rechnet man dann 1500 x 0,6, so erhält man als Ergebnis den Wert 900. Dies bedeutet, dass man auf einem Grundstück von 1500 qm ein Gebäude mit 900 qm Grundfläche errichten darf, also beispielsweise ein Wohnhaus mit einer Grundfläche von 20 m x 45 m.

Wer sich für den Kauf eines unbebauten Grundstücks interessiert, sollte sich unbedingt über die GRZ und GFZ informieren. Denn diese Daten geben vor, ob der Bau eines Hauses der gewünschten Grundfläche rechtlich möglich ist.

Wichtig dabei ist, zwischen der Wohnfläche und der GRZ zu unterscheiden. Die Grundflächenzahl sagt lediglich aus, wie hoch die maximale Grundstücksfläche für ein oder mehrere Gebäude inklusive Außenmauern betragen darf. Dazu zählen auch Gartenhäuschen, Terrassen oder Garagen. Die reine Wohnfläche kann sich hingegen auf mehrere Etagen ausweiten.

Die Grundflächenzahl muss nicht maximal ausgeschöpft werden. Das bedeutet, die Fläche, die bebaut wird, kann bei Bedarf auch geringer ausfallen.

Bei einer Überschreitung der GRZ gelten Sonderregelungen, die beachtet werden müssen. Grundsätzlich sollte die Grundflächenzahl eingehalten werden. Möchte man allerdings nachträglich einen zusätzlichen Anbau oder Ausbau der Immobilie vornehmen, darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden. Allerdings darf der Wert der Grundflächenzahl maximal 0,8 (also 80 %) betragen.