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Den Begriff Einheitswert findet man im Zusammenhang mit Grundbesitz in der Bundesrepublik. Er ist von Bedeutung für die Bemessung der abzuführenden Grundsteuer. Die rechtliche Grundlage für den Einheitswert ist der § 19 Bewertungsgesetz (BewG).

Prinzipiell erfasst dieser sämtlichen Grundbesitz im Inland. Davon betroffen ist nicht nur der private Grundbesitz, sondern auch:

  • betriebliche Grundstücke
  • Grundbesitz in der Forstwirtschaft
  • Grundbesitz in der Landwirtschaft.

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Stand: 19.06.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was ist der Einheitswert?

Im Zusammenhang mit Immobilienbesitz spielt der Einheitswert für die Grundsteuerbemessung eine große Rolle. Maßgebend ist an dieser Stelle § 19 Bewertungsgesetz (BewG, Feststellung von Einheitswerten), in dem unter anderem geregelt wird, für welchen Grundbesitz der Einheitswert zu bestimmen ist.

Prinzipiell handelt es sich an dieser Stelle um einen fiktiven Wert, den die Finanzbehörden errechnen und in einem Feststellungsbescheid bekannt geben. Obwohl das Ziel eine möglichst wertgenaue Bemessung ist, zeigt sich in der Praxis immer wieder das Gegenteil. Einheitswert und Grundstückswert differieren nicht selten.

Den Einheitswert berechnen

Einheitswert

Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt auf der Grundlage der Werteverhältnisse des jeweiligen Grundes in Ostdeutschland im Jahr 1935 und in Westdeutschland im Jahr 1964 festgesetzt. Der Einheitswert für unbebaute Grundstücke lässt sich dadurch ermitteln, dass man die Quadratmeterzahl mit dem sogenannten Bodenwert des entsprechenden Jahres multipliziert.

Bei einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück wird die Berechnung etwas schwieriger, denn es werden vor der Feststellung des Wertes noch Angaben benötigt bezüglich:

Meist nutzen die Finanzämter dann das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Feststellung des Einheitswertes. Dieser liegt übrigens fast immer deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert.

Einheitswert und Grundsteuer

Mit diesem Wert lässt sich dann die fällige Grundsteuer ermitteln, die man als Eigentümer eines Grundstücks an das Finanzamt zu zahlen hat. Wichtige Faktoren für die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer für ein Einfamilienhauses sind also:

Nimmt man an, eine Familien besitzt ein Grundstück inklusive Einfamilienhaus, für das ein Einheitswert von 50.000 Euro festgesetzt wurde. Die Grundsteuermesszahl beläuft sich auf 2,7 Promille und der Hebesatz liegt bei 533 Prozent. Die beiden Formeln zur Errechnung der Grundsteuer lauten:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Dann würde die Rechnung mit den angenommenen Werten demnach lauten:

50.000 Euro x 3,5 Promille = 175 Euro
175 Euro x 533 Prozent = 932,75 Euro

Die Familie würde also für das Grundstück inklusive Einfamilienhaus jedes Jahr insgesamt 932,75 Euro an Grundsteuer an das Finanzamt zahlen müssen. Hier kommt es sehr auf den geltenden Hebesatz an, der in Großstädten deutlich höher liegt, als in ländlichen Gegenden.

Grundsteuer Einheitswert Tabelle

Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes sind die bestimmenden Faktoren zur Berechnung der Grundsteuermesszahl. Mit ihrer Hilfe wird vom Gesetzgeber festgelegt, wie hoch der Anteil des Einheitswertes ist, den man zu versteuern hat. Hierfür gelten strenge Vorgaben des Gesetzgebers.

Die folgende Auflistung zeigt, welche Staffelungen in den alten Bundesländern für die unterschiedlichen Arten von Grundstücken und ihre Bebauung (falls vorhanden) gelten:

Einfamilienhaus bis zum Einheitswert von 38.346,89 Euro = 2,6 Promille
Einfamilienhaus ab 38.346,89 Euro Einheitswert = 3,5 Promille
Zweifamilienhaus = 3,1 Promille
sonstiges Wohneigentum = 3,5 Promille
Land- und Forstwirtschaft = 6 Promille

Bei einem Verkauf einer Immobilie bleibt die Grundsteuer zunächst unverändert, denn bei ihr handelt es sich um eine sogenannte Objektsteuer. Ausnahme bilden vorgenommene Veränderungen am Objekt, wenn beispielsweise das bereits bestehende Haus durch einen Anbau erweitert wird. In einigen Fällen können Eigentümer auch eine Reduzierung oder sogar die Befreiung von der Grundsteuer beantragen.

  • Eine Befreiung oder Reduzierung ist z. B. möglich für Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses. Auch bei der Zerstörung durch Brände oder bei umfassenden Wasserschäden werden von den Finanzämtern die Grundsteuern entweder deutlich gesenkt oder ganz erlassen.

Quellen

Bewertungsgesetz (BewG) § 19 »
Grundsteuergesetz (GrStG) § 14 »
Grundsteuergesetz (GrStG) § 15 »
Grundsteuergesetz (GrStG) § 32 »
Teß, Wolfgang: Bewertungsgesetz »
Bornhofen, Manfred / Bornhofen, Martin C.: Steuerlehre 2 Rechtslage 2017: Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Bewertungsgesetz und Erbschaftssteuer »

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