Hauskredit
SSL Sichere Verbindung

Den Begriff Einheitswert findet man im Zusammenhang mit Grundbesitz. Dabei handelt es sich um eine Bemessungsgrundlage für die abzuführende Grundsteuer oder Zweitwohnsitz-Steuer. Mit dem eigentlichen Kaufpreis oder Verkaufspreis hat der Einheitswert nichts zu tun.

Der Einheitswert erfasst sämtlichen Grundbesitz im Inland. Davon betroffen ist nicht nur der private Grundbesitz, sondern auch betriebliche Grundstücke, Grundbesitz in der Forstwirtschaft oder Grundbesitz in der Landwirtschaft.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.33%1%1.41%

Stand: 12.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was ist der Einheitswert?

Beim Einheitswert handelt es sich um einen fiktiven Wert, den die Finanzbehörden errechnen und in einem Feststellungsbescheid bekannt geben. Obwohl das Ziel eine möglichst wertgenaue Bemessung ist, zeigt sich in der Realität immer wieder das Gegenteil.

  • Der Einheitswert entspricht in der Praxis nicht immer dem tatsächlichen Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie.

Im Zusammenhang mit Immobilienbesitz spielt der Einheitswert für die Bemessung der Grundsteuer eine große Rolle. Maßgebend ist an dieser Stelle der § 19 Bewertungsgesetz (BewG, Feststellung von Einheitswerten), in dem unter anderem geregelt wird, für welchen Grundbesitz der Einheitswert zu bestimmen ist.

Einheitswert berechnen

Einheitswert

Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt auf der Grundlage der Werteverhältnisse des jeweiligen Grundes in Ostdeutschland im Jahr 1935 und in Westdeutschland im Jahr 1964 festgesetzt. Der Einheitswert für unbebaute Grundstücke lässt sich dadurch ermitteln, dass man die Quadratmeterzahl mit dem sogenannten Bodenwert des entsprechenden Jahres multipliziert.

  • Berechnung von einem Unbebauten Grundstück
    Einheitswert = qm des Grundstücks * Bodenwert (zum 01.01.1964 oder 01.01.1935)

Bei einem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück wird die Berechnung etwas schwieriger, denn es werden vor der Feststellung des Wertes noch Angaben benötigt bezüglich:

  • Jahresmieteinnahmen
  • Baujahr des Hauses
  • Größe (Wohn- und Nutzfläche)
  • Lage
  • Ausstattung

Meist nutzen die Finanzämter dann das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Feststellung des Einheitswertes. Dieser liegt übrigens fast immer deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert.

Einheitswert Rechner

Einheitswert und Grundsteuer

Mit diesem Wert lässt sich dann die fällige Grundsteuer ermitteln, die man als Eigentümer eines Grundstücks an das Finanzamt zu zahlen hat. Wichtige Faktoren für die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer für ein Einfamilienhauses sind also:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Nimmt man an, eine Familien besitzt ein Grundstück inklusive Einfamilienhaus, für das ein Einheitswert von 50.000 Euro festgesetzt wurde. Die Grundsteuermesszahl beläuft sich auf 2,7 Promille und der Hebesatz liegt bei 533 Prozent. Die beiden Formeln zur Errechnung der Grundsteuer lauten:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Dann würde die Rechnung mit den angenommenen Werten demnach lauten:

50.000 Euro x 3,5 Promille = 175 Euro
175 Euro x 533 Prozent = 932,75 Euro

Die Familie würde also für das Grundstück inklusive Einfamilienhaus jedes Jahr insgesamt 932,75 Euro an Grundsteuer an das Finanzamt zahlen müssen. Hier kommt es sehr auf den geltenden Hebesatz an, der in Großstädten deutlich höher liegt, als in ländlichen Gegenden.

  • Eine Befreiung oder Reduzierung ist z. B. möglich für Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses. Auch bei der Zerstörung durch Brände oder bei umfassenden Wasserschäden werden von den Finanzämtern die Grundsteuern entweder deutlich gesenkt oder ganz erlassen.

Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Bewertungsgesetz (BewG) § 19»
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 14 Steuermeßzahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft»
  3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 15 Steuermeßzahl für Grundstücke»
  4. Bundeministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 32 Erlaß für Kulturgut und Grünanlagen»
  5. Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz: § 125 Land- und forstwirtschaftliches Vermögen»