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Immobilien erfreuten sich bis zur Einführung eines entsprechenden Gesetzes besonderer Beliebtheit unter Geldwäschern. Hochpreisige Objekte wurden also von Geld erworben, das beispielsweise aus Menschen- oder Drogengeschäften bzw. aus anderen illegalen Geschäften stammte.

Um der Geldwäscherei einen Riegel vorzuschieben, verpflichtete die Bundesregierung durch § 2 Abs. 1 Nr. 10 Geldwäschegesetz Immobilienmakler zur Zusammenarbeit mit den Strafermittlungsbehörden. Auf diese Weise soll die Verbrechensbekämpfung effizienter gestaltet werden.

Ziel des Gesetzes und der damit verbundenen Sicherungsmaßnahmen ist es, den Maklern und Ermittlungsbehörden Instrumente an die Hand zu geben, durch die sie Geldwäsche identifizieren und im Idealfall verhindern können.

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Stand: 18.10.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Aufgaben von Immobilienmakler im Rahmen des Geldwäschegesetzes

Durch das Geldwäschegesetz wird der Makler zu verschiedenen Aufgaben verpflichtet, durch die er mit Blick auf die Verbrechensbekämpfung erfüllen muss. Die von ihm zu erfüllenden Pflichten lassen sich folgendermaßen kategorisieren:

  • interne Pflichten
  • externe Pflichten

Zu den internen Verpflichtungen gehört es beispielsweise, dass der Makler das von ihm eingestellte Personal mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln auf dessen Zuverlässigkeit hin überprüft. Zudem ist es seine Aufgabe, sein Personal hinsichtlich der Regelungen des Geldwäschegesetzes zu schulen.

Zu den externen Pflichten des Maklers gehören die Identifizierung von Kunden sowie die Meldung von Verdachtsfällen an die zuständigen Behörden.

  • Obwohl es für viele Kunden ärgerlich ist, müssen sie spätestens bei einem ernsthaften Kauf- oder Verkaufsinteresse ihre Identität nachweisen. Diese Regelung gilt seit dem 26. Juni 2017.

Hat der Makler einen ernsthaften Verdacht, dass es sich bei dem beabsichtigten Kauf oder Verkauf einer Immobilie um eine verdeckte Geldwäsche handelt, muss er selbst eine Meldung vornehmen. Er hat seinen Geldwäscheverdacht bei der "Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU)" bei der Generalzolldirektion anzuzeigen. Eine solche Meldung kann und darf ausschließlich elektronisch vorgenommen werden. Dafür gibt es ein eigenes Webportal der FIU (goAML).

Benötigte Formulare im Rahmen des Geldwäschegesetzes

Inzwischen hat das Geldwäschegesetz Immobilienmakler für das Thema sensibel gemacht und auch der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (bvfi) hat reagiert, indem er ein spezielles Formular entwickelt hat, das den Vorgaben aus dem Geldwäschegesetz entspricht. Dieses Formular muss vom Makler und vom Kunden wahrheitsgemäß ausgefüllt und unterzeichnet werden. Solche Formulare sowie alle anderen Dokumente im Rahmen eines solchen Geschäfts müssen vom Immobilienmakler fünf Jahre aufbewahrt werden.

Die Risikoanalyse

Die Risikoanalyse ist ein Teil des vom Makler zu leistenden Risikomanagements. Im Rahmen einer solchen Analyse soll der Makler vor allem ermitteln, ob er prinzipiell und wenn ja, in welchen Zusammenhängen Kontakt mit Personen haben könnte, die mithilfe eines Immobilienerwerbs illegales Geld (sogenanntes Schwarzgeld) waschen und so in legale Finanzmittel umwandeln möchten.

Der Makler ist verpflichtet, jede von ihm durchgeführte Risikoanalyse detailliert zu dokumentieren. Darüber hinaus muss er seine Mitarbeiter über gefundene Risiken aufklären und sie so für das Thema sensibilisieren.

Wie ist die Besichtigung im Geldwäschegesetz geregelt?

Früher galt die Regelung, dass ein Interessent bereits bei der allerersten Besichtigung seine Identität nachweisen musste, selbst bei Nichtgefallen der Immobilie. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass dieser Nachweis im Rahmen einer Besichtigung nur dann zu erbringen ist, wenn der Käufer ein echtes Interesse am Kauf hat.

Auf diese Weise wird dem Makler ein zu großer Aufwand erspart und es ist dennoch möglich, das Risiko einer Geldwäsche durch den Kauf einer Immobilie zu reduzieren oder sogar ganz zu verhindern.

Wann ist laut Geldwäschegesetz ein Ausweis notwendig?

Im Rahmen der externen Pflichten hat der Makler die Person oder Personengruppe (bei Unternehmen) zu identifizieren, die an einem Kauf oder Verkauf beteiligt wären. Das gilt auch für eventuelle Auftraggeber eines Kaufinteressenten oder Verkäufers. Natürliche Personen kann er anhand von Ausweisdokumenten identifizieren, bei juristischen Personen und damit Unternehmen ist ein Auszug aus dem Handelsregister eine adäquate Quelle für den Identitätsnachweis.

Auch der Eintrag in das zentrale Transparenzregister kann notwendig werden, falls ein wirtschaftlich Berechtigter einer Vereinigung mehr als 25 Prozent der Stimmrechte oder der Kapitalanteile an der Vereinigung hält.


Quellen

Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz -GwG) § 2 »
Blankenstein, Alexander C.: Praxiswissen für Immobilienmakler: Rechtsgrundlagen, Provisionssicherung, Vertragsgestaltung »