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Wer schon einmal eine Mietwohnung gesucht hat, der weiß, dass die Höhe der Mieten ganz unterschiedlich hoch sein können. Das liegt vor allem an den unterschiedlichen Lagen der Objekte, an der Infrastruktur wie etwa die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Spielplätze oder Parkanlagen.
Auch das Baujahr sowie die Bausubstanz haben Auswirkungen auf den sogenannten Mietspiegel. Zu unterschieden ist hier der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundene, frei vermietete Mietobjekte.
Rechtliche Grundlage bildet § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wie wird der Mietspiegel berechnet?
Der Spiegel gibt die ortsübliche Nettokaltmiete in einer bestimmten Stadtlage, einem Stadtviertel oder einer Region wieder. Das bedeutet, dass in die Berechnung sämtliche positive wie negative Faktoren einfließen und letztlich das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzeigen. Es ist also die Zusammensetzung aus Alter, Größe und weiteren Faktoren, aus der der Mietspiegel errechnet wird.
Die Zusammensetzung des Mietspiegels
Der Mietspiegel berücksichtigt verschiedene Faktoren, die Einfluss auf ihn haben. Zu diesen Einflussfaktoren gehören unter anderem die folgenden Gegebenheiten:
- Baujahr bzw. Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit
- Größe der Wohnung (in Quadratmeter)
- Ausstattungsmerkmale der Wohnung
- Wohnlage (z. B. welcher Stadtteil, welche Infrastrukturen)
Beim Punkt Ausstattung wird in Online-Berechnungen gerne nach Wasserversorgung, Verglasung, Heizungstechnik, Küchenausstattung und ähnlichen Dingen gefragt. Je hochwertiger die Ausstattung ist und je zentrumsnaher ein Mietobjekt liegt, desto höher ist der Spiegel in dieser Wohnregion.
Wer erstellt Mietspiegel?
Nicht jeder kann einen solchen Mietspiegel erstellen. Diese Aufgabe übernehmen in der Regel die jeweiligen Gemeinden, oft in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Vermieter und Mieter. Diese werden über den sogenannten "Arbeitskreis Mietspiegel" in den Prozess der Erstellung mit eingebunden.
Zudem tragen folgende Personengruppen mit Ihrem Wissen bezüglich des vor Ort üblichen Mietpreisniveaus zur Erstellung des Mietspiegels bei:
- Gutachter und Sachverständige aus dem Immobilienbereich
- Vertreter der Wohnwirtschaft
- Vertreter der Immobilienmakler
- Mietrechtsrichter
- Datenschutzbeauftragte oder Aufsichtsbehörden
Bei der Erstellung werden wissenschaftlich fundierte Erkenntnisse als Basis verwendet, die von den Gemeinden, Mietern sowie Vermietern gleichermaßen anerkannt werden. In diesem Fall handelt es sich bei dem erstellten Spiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB).
Im Gegensatz dazu entsteht ein einfacher Mietspiegel (§ 558 c BGB), indem die Gemeinden und Vertreter der Interessenverbände diesen ohne formelles Verfahren erstellen.
Wie oft kommt ein neuer Mietspiegel?
Die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Stadt bzw. Gemeinde basieren meist auf den Mieten von vergleichbaren Wohnungen über einen Zeitraum von vier Jahren. Insofern sollte es in diesem Zeitabstand jeweils einen neuen Spiegel geben, damit die Zahlen aktuell bleiben. Allerdings gibt es auch Gemeinden, in denen keinerlei Mietspiegel existiert. Viele Gemeinden erstellen nicht jedes Jahr einen neuen Mietspiegel, sondern veröffentlichen einen solchen nur alle zwei Jahre.
Wie hoch darf Miete über dem Mietspiegel liegen?
Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent anzuheben, um das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erreichen. Darüber hinaus ist er berechtigt, eine Miete zu verlangen, die maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt.
Überschreitet er diese Grenze, bewegt er sich im Bereich der überhöhten Miete, die der Mieter nicht zahlen muss. Dieser kann seinen Mietzins bei einer Höhe von 120 Prozent (mit der ortsüblichen Vergleichsmiete als Basiswert) deckeln und in den vergangenen drei Jahren zuviel gezahlte Beträge vom Vermieter zurückfordern, notfalls im Rahmen einer gerichtlichen Klage.
- Falls man sich unsicher ist, ob die eigene Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder überhöht und damit rechtswidrig ist, sollte man sich Rat bei einem Mieterverein bzw. bei einem Fachanwalt für Mietrecht holen. Diese können genau ermitteln, ob der Vermieter sich an den Mietspiegel hält oder nicht.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558 »
Woeckener, Bernd: Beiträge zur Reform des qualifizierten Mietspiegels »
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