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Wer ein Bauvorhaben plant und einen Bauunternehmer mit der Durchführung beauftragt, der sollte bei den Vertragsvereinbarungen genau formulieren, beispielsweise, wenn es um den Begriff 'bezugsfertig' geht.

Die Bezugsfertigkeit oder auch die Schlüsselfertigkeit ist gesetzlich nämlich nicht definiert.

Deshalb gehören entsprechende Vorgaben des Bauherrn unbedingt in den Vertrag.

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Stand: 12.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

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Definition: Was bedeutet 'bezugsfertig'?

Laut Immobilienexperten ist eine Immobilie dann als bezugsfertig zu bezeichnen, wenn sie entsprechend ihrer Funktion genutzt werden kann. Das bedeutet bei einem Haus oder einer Wohnung, dass folgende Aufgaben erfüllt sind:

Kleinere Einschränkungen wie unvollendete Malerarbeiten sind vertretbar. Hingegen wären Treppenhäuser oder Treppen ohne Geländer ein Grund für den Bauherrn, die Bezugsfertigkeit der Immobilie zu verneinen.

Im Vertrag muss 'bezugsfertig' detailliert beschrieben sein

Damit man als Bauherr nach dem vermeintlichen Abschluss der Bauphase keine böse Überraschung erlebt und in eine nicht bezugsfertige Immobilie ziehen muss, sollte man darauf achten, im Vertrag mit dem Bauunternehmer die Maßnahmen beim Innenausbau genau zu beschreiben, die die Immobilie nach Meinung des Bauherrn bezugsfertig machen. Auch sollte ein fixes Datum in den Vertrag geschrieben werden, bis zu welchem die Immobilie bezugsfertig sein muss.

Nur wenn sämtliche Arbeiten im Innenbereich so erledigt wurden, wie sie im Vertrag stehen, kann man im Falle von Streitigkeiten vor Gericht bestehen. Denn es gilt, dass der Bauunternehmer nur Tätigkeiten erledigen muss, die vertraglich festgehalten sind. Arbeiten, die nicht schriftlich fixiert wurden, schuldet er dem Bauherrn nicht und könnte sie nach seinem Verständnis umsetzen.

  • Wenn beispielsweise vereinbart wurde, ein Wasserrohr für den Abfluss bis ins Erdgeschoss zu legen, dann müsste die Verlängerung bis ins Kellergeschoss und der Anschluss an die Kanalisation extra verhandelt und bezahlt werden. Ist aber im Vertrag eindeutig festgehalten, dass das Abflussrohr verlegt und an die Kanalisation angeschlossen wird, ist der Bauherr im Recht und muss keine Zusatzkosten tragen.

Prüfung, ob ein Objekt bezugsfertig ist

Ist der Tag der Abnahme für die Immobilie gekommen, sollte der Bauherr bei der obligatorischen Begehung mithilfe des Vertragswerkes genau prüfen, ob das Haus oder die Wohnung auch wirklich bezugsfertig ist. Im Idealfall geht er jeden Raum ab und schaut nach, ob die im Vertrag fixierten Tätigkeiten tatsächlich ausgeführt wurden.

Wird die Immobilie als nicht bezugsfertig angesehen, kann der Bauherr für die Verzögerung vom Bauunternehmer eine Entschädigung (z. B. für anfallende Mietkosten oder für Nutzungsausfall) verlangen. Grundlage hierfür ist der Vertrag und die zwar aufgeführten, aber nicht durchgeführten Arbeiten. Ein Recht auf Entschädigung von Seiten des Bauherrn oder Käufers besteht allerdings nur dann, wenn vom Bauunternehmer beziehungsweise Verkäufer gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH: Urteil (Az.: VII ZR 172/13) kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.


Quellen

Drosdzol, Wolf-Dietrich / Stemmler, Johannes: Die neue Bewertung des Grundbesitzes nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz »
Huber, Florian: Ratgeber Neubau-Immobilien: So treffen Sie beim Immobilienverkauf vom Bauträger die richtige Entscheidung »
Siepe, Werner: Immobilien verwalten und vermieten: Für Vermieter und Selbstnutzer »
openjur.de: BGH Urteil vom 20. Februar 2014 · Az. VII ZR 172/13 »


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