Die Alterswertminderung bei Immobilien

Es gibt verschiedene Ursachen, die eine Wertminderung aufgrund des Alters bedingen. Neben nicht-beeinflussbaren Faktoren spielen hier auch Aspekte eine Rolle, die sich vom Eigentümer durchaus beeinflussen lassen:

• Verschleiß durch Umwelteinflüsse
• Wertminderung durch schlechte Instandhaltung
• Wertverfall durch intensive Nutzung

In welchem Ausmaß eine Immobilie an Wert verliert, lässt sich also beeinflussen, was sich dann wiederum auf die steuerrechtlich relevante Abschreibung auswirkt.

Es gibt zwei unterschiedliche Formeln, mit denen sich eine Alterswertminderung berechnen lässt.

Man unterscheidet hier zwischen der linearen und der dynamischen Alterswertminderung:

Formel für die lineare Altersabschreibung: Wertminderung (in %) = Alter : Gesamtnutzungsdauer x 100

Formel für die dynamische Alterswertminderung: Wertminderung (in %) = [1/2 x (Alter²/GND² + Alter/GND)] x 100

Das Postulat, dass eine Immobilie mit fortschreitendem Alter immer schneller verschleißt, konnte sich letztlich nicht durchsetzen, weshalb die Formel der dynamischen Wertminderung nur selten Anwendung findet. Sehr viel häufiger kommt hingegen die Formel für die lineare Altersabschreibung zum Einsatz, weil sie auch im Sinne der Verordnung eingesetzt werden kann und eine große Modellkonformität aufweist.

Eine Beispielrechnung kann verdeutlichen, wie man mithilfe der linearen Altersabschreibungsformel die Alterswertminderung einer Immobilie berechnet. Nimmt man an, eine Immobilie ist 20 Jahre alt und soll eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren haben.

Dann würde die Berechnung laut Formel folgendermaßen aussehen:
20 (Alter) : 100 (Gesamtnutzungsdauer) x 100 = 20 (Alterswertminderung in %).

Mit der prozentualen Wertminderung kann man nun den Gebäudewert ermitteln. Mit folgendem Beispiel wird die Berechnung verdeutlicht:

Liegt der Gebäudeherstellungswert eines vergleichbaren Normgebäudes beispielsweise bei etwa 180.000 Euro, die Gesamtnutzungsdauer bei 80 Jahren, das Alter bei 35 Jahren und somit die Restnutzungsdauer bei 45 Jahren und unterliegt das Gebäude dadurch einer lineraren, prozentualen Alterswertminderung von 43,75%, so beträgt die

• Alterswertminderung 78.750 Euro
  (Gebäudeherstellungswert x lineare Wertminderung : 100), Bsp.: 180.000 Euro x 0,4375
• und der Gebäudewert 101.250 Euro
  (Gebäudeherstellungswert - Alterswertminderung), Bsp: 180.000 Euro - 78.750 Euro.

Bei einer dynamischen Wertminderung von 31,45% bei ebendiesem Beispiel, ergäben sich hingegen eine Alterswertminderung von 56.610Euro und ein Gebäudewert von 123.390 Euro. Diese Formel berücksichtigt die Überlegung, dass eine Immobilie in den ersten Jahren ihrer Lebensdauer weniger Wertverlust hat als in den späteren.

Wenn man den Verkehrswert einer Immobilie berechnen möchte, dann muss man stets die sogenannte Restnutzungsdauer berücksichtigen. Sie gibt an, wie lange die Immobilie im Normalfall noch zur Nutzung bereitsteht. Diese Restzeit kann man beispielsweise durch bestimmte Maßnahmen bei der Instandhaltung, vorgenommene Modernisierungen oder schlicht einen pfleglichen Umgang mit dem Gebäude verlängern.

Die entsprechende ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) definiert die Restnutzungsdauer ebenfalls als "Anzahl von Jahren, in welchen eine bauliche Anlage aufgrund ordnungsgemäßer Bewirtschaftung aller Voraussicht nach noch wirtschaftlich genutzt werden kann".

Wird die Restnutzungsdauer verlängert, verlängert sich automatisch auch die Gesamtnutzungsdauer, was sich wiederum auf die Alterswertminderung auswirkt. Nimmt man, ausgehend vom vorherigen Beispiel, an, bei einer 20 Jahre alten Immobilie kann durch bestimmte Baumaßnahmen die Gesamtnutzungsdauer von 100 auf 120 Jahre verlängert werden, dann sinkt die Wertminderung von 20 % auf nur noch etwa 16,7 %.

Die errechnete Wertminderung aufgrund des Alters findet auch Eingang in das Steuerrecht. Beispielsweise kann der sogenannte Gebäude-Regelherstellungswert um die Alterswertminderung gekürzt werden.

Wer sich mit Steuerangelegenheiten nicht auskennt, sollte einen Steuerberater hinzuziehen. Er kann Informationen zur steuerlichen Anrechenbarkeit der Wertminderung geben beziehungsweise die notwendigen Berechnungen im Auftrag durchführen.