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Unter dem Begriff Anfechtungsklage versteht man ein Rechtsmittel, durch welches Eigentümer von Immobilien die Möglichkeit erhalten, einen unrechtmäßig getroffenen Beschluss der Eigentümerversammlung anzufechten und gerichtlich für unwirksam erklären zu lassen.

Der Sinn dieser Klage besteht nicht darin, dem einzelnen Wohnungseigentümer Vorteile zu verschaffen, sondern einen Minderheitenschutz zu gewährleisten sowie eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft herzustellen.

Die Rechtsgrundlage für die Anfechtungsklage bildet der § 46 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

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Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wer kann gegen wen und was eine Anfechtungsklage erheben?

Jeder Wohnungseigentümer einer sogenannten Eigentümergemeinschaft kann gegen andere Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage anstrengen. Die Besonderheit besteht darin, dass sich die Klage nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche richtet, sondern immer gegen einzelne Wohnungseigentümer.

Eine solche Klage kann auch von mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam angestrengt werden. Zudem haben Verwalter von Liegenschaften (unter anderem bestellte Insolvenzverwalter) das Recht, eine Anfechtungsklage einzureichen. In der Klageschrift wird neben den Eigentümern auch der Verwalter beziehungsweise sein bestellter Ersatz benannt.

Die Klage wendet sich stets gegen einen bestimmten Beschluss, den Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung oder im Rahmen des sogenannten Umlaufverfahrens getroffen haben.

Aussicht auf Erfolg hat eine Anfechtungsklage, wenn ein Beschluss nach Ansicht des Klägers inhaltliche oder formelle Fehler enthält. Der Beschluss wird dann vom Kläger als nicht korrekt noch dazu als nicht geeignet angesehen, die sachgerechte Verwaltung zu gewährleisten.

Wo muss die Anfechtungsklage erhoben werden?

Solche Klagen werden stets beim Amtsgericht eingereicht, welches für die entsprechende Liegenschaft zuständig ist. Entscheidend ist hier der Amtsgerichtsbezirk.

Die Höhe des Streitwertes spielt bezüglich der Zuständigkeit des Gerichts nur eine Rolle, wenn dieser mehr als 5.000 Euro beträgt. Ab dieser Summe ist nämlich nicht mehr das Amtsgericht, sondern das Landgericht die zuständige Behörde.

  • Vor allem in großen Metropolen teilen sich verschiedene Amts- oder Landgerichte mitunter eine einzige Straße. Wer eine Anfechtungsklage einreichen möchte, sollte sich daher genau informieren, welches das zuständige Amts- oder Landgericht für die betreffende Liegenschaft ist. Falls man bei der falschen Behörde landet, erfährt man dort zumindest, bei welchem Gericht man für die Klage vorsprechen muss.

Fristen für eine Anfechtungsklage

Der Gesetzgeber hat für eine Anfechtungsanklage folgende Fristen vorgesehen:

  • eine Frist von einem Monat, ab dem Tag des anzufechtenden Beschlusses, für die Einreichung des Antrags auf Anfechtung
  • eine Frist von zwei Monaten, beginnend mit der zu beanstandenden Beschlussfassung, um seinen Antrag zu begründen

Verpasst ein Kläger schuldlos die Fristen (etwa durch den krankheitsbedingten Aufenthalt in einer Klinik), dann kann dieser einen sogenannten "Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand" beim zuständigen Gericht stellen. Hierfür hat der Kläger wiederum zwei Monate Zeit, beginnend mit dem Datum, an dem das Hindernis weggefallen ist (also der Entlassung aus der Klinik).

Kosten für eine Anfechtungsklage

Die zu erwartenden Kosten richten sich nach dem Streitwert der Klage. Je höher dieser also ist, desto mehr Kosten für den Anwalt und das Gericht fallen an. Grundsätzlich gilt auch bei einer Anfechtungsklage, dass der siegreiche Kläger seine Kosten (also alle Anwalts- sowie Gerichtskosten) von der Gegenseite erstattet bekommt.

Tritt der Fall ein, dass die Eigentümer die Beklagten sind, werden ausschließlich die Anwaltskosten erstattet. Die für einen durch den Verwalter zu beauftragenden Rechtsanwalt werden nicht von ihm getragen. Da er von den Eigentümern zu ihrer Vertretung im Außenverhältnis bevollmächtigt ist, kann er nicht nur den Anwalt beauftragen, sondern die Kosten aus dafür bereitstehenden Gemeinschaftsmitteln zahlen.


Quellen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 46 »
Renz, Werner: Rechte und Pflichten beim Kauf einer Immobilie und beim Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung »
Arentzen, Ute / Winter, Dr. Eggert: Gabler Wirtschafts-Lexikon »