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Als Ausfallrücklage bezeichnen Immobilienexperten eine sogenannte Sonderumlage, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen kann, wenn ein Wohnungseigentümer z. B. nicht mehr in der Lage ist, sein monatlich zu zahlendes Wohngeld aufzubringen.

Damit dadurch nicht die gesamte Gemeinschaft in Zahlungsschwierigkeiten gerät, kann diese Ausfallrücklage festgelegt werden, aus der dann notwendige Zahlungen geleistet werden.

Gesetzliche Grundlage ist der § 16 II Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem festgelegt ist, dass jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet ist, sich an den Lasten und und Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen.

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Stand: 12.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Beispiel für die Notwendigkeit einer Ausfallrücklage

Wie wichtig eine solche Ausfallrücklage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft werden kann, lässt sich an einem einfachen Beispiel zeigen. Nimmt man an, das monatlich zu entrichtende Wohngeld aller Gemeinschaftsmitglieder wird ausschließlich dafür eingesetzt, fällige Abschlagszahlungen an den Energieversorger zu leisten.

Kann nur einer der Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht mehr zahlen, käme die ganze Gemeinschaft mit den Abschlagszahlungen in Verzug, was fatale Folgen für die gesamte Wohnanlage haben könnte.

  • Die Ausfallrücklage ist sozusagen ein Sicherheitsnetz für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar bedeutet der Beschluss zunächst eine finanzielle Belastung der einzelnen Mitglieder, aber sie können den Wohnungseigentümer, die diese Situation verursacht hat, mittels rechtlicher Schritte in Regress nehmen und sich ihre Aufwendungen zurückholen.

Wie kommt eine Ausfallrücklage zustande?

Eine solche Rücklage ist nicht von Beginn an integraler Bestandteil der Vorschriften für eine Wohnungseigentümergmeinschaft.

Tritt eine entsprechende Situation ein, dann müssen folgende Schritte vollzogen werden:

  • Zahlungsverzug eines Wohnungseigentümers
  • Beschluss über eine Ausfallrücklage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Festlegung der Höhe der Ausfallrücklage (entsprechend der aufgelaufenen Kosten oder Orientierung am Kalenderjahr)
  • Festlegung eines Fälligkeitsdatums (optional)

Aus dem entsprechenden Beschluss muss nicht nur der Gesamtbetrag ersichtlich sein, sondern auch die von jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu leistende Summe. Die einzelnen Wohnungseigentümer müssen die Höhe ihrer eigenen möglichen Belastung genau kalkulieren, um nicht selbst in Schwierigkeiten zu geraten.

Ist kein Fälligkeitsdatum beschlossen worden, so wird die Zahlung der Ausfallrücklage in dem Moment fällig, wenn der Verwalter sie abruft, um Zahlungen zu leisten.

Ausfallrücklage - Folgen bei dauernder Zahlungsunfähigkeit

Wurde eine Ausfallrücklage beschlossen und es stellt sich heraus, dass die Zahlungsunfähigkeit des entsprechenden Wohnungseigentümers langfristig bestehen bleibt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtliche Schritte einleiten.

Zunächst muss eine Klage auf Zahlung eingereicht werden. Fruchtet diese nicht, kann die Gemeinschaft die Zwangsvollstreckung beantragen und so ihre Forderungen geltend machen.

Wer sich beispielsweise eine Wohnimmobilie mithilfe einer Bankfinanzierung kauft, sollte sich also vorher überlegen, ob er neben der zu erwartenden Darlehensrate auch das Wohngeld regelmäßig zahlen kann. Dieses ist zwar in der Regel nicht so hoch, wie ein gängiger Mietzins, stellt aber dennoch eine zusätzliche, finanzielle Belastung während der Tilgungsphase dar.


Quellen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 16 »
Sterns, Detlef / Finsterlin, Claudia / Hopfensperger, Georg / Sterns-Kolbeck, Melanie / Koch, Michael / Stürzer, Rudolf: Praxishandbuch Wohnungseigentum - inkl. Arbeitshilfen online »