Besonderheiten der Beschlussfassung Wohnungseigentümergemeinschaften

Durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss kann die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen, die beispielsweise vom gesetzlich geregelten oder früher beschlossenen Verteilungsschlüssel bezüglich der Kosten abweichen. Das funktioniert aber nur, wenn die abweichende Regelung nicht dauerhaft bestehen bleibt, sondern zeitlich begrenzt ist.

Dazu muss der Beschluss gemäß dem gesetzlichen Kopfprinzip geschehen, eine Zweidrittelmehrheit zustandekommen und bei der Abstimmung müssen die Anwesenden wenigstens für 50 Prozent der Miteigentumsanteile stehen. Wird ein Beschluss ohne diese qualifizierte Mehrheit gefasst und verkündet, ist er nicht sofort ungültig, kann aber angefochten werden.

Dementsprechend wäre eine Beschlussfassung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft trotz einer qualifizierten Mehrheit von Beginn an nichtig, wenn eine Kostenverteilung für bestimmte Maßnahmen auf Dauer von den gesetzlichen oder vereinbarten Regelungen abweicht.

Darunter fällen z. B. folgende Maßnahmen:

• Modernisierungsarbeiten
• Veränderungen baulicher Art
• Instandsetzungsmaßnahmen

Um die Bedingungen für eine Beschlussfassung zu verändern, muss in die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel eingefügt werden, die niedrigere Anforderungen formuliert. Auch später getroffene Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern können eine solche Klausel enthalten. Bei der Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergmeinschaft ist daher stets der Inhalt der Öffnungsklausel ausschlaggebend.

Jede Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird rechtskräftig, wenn nicht fristgerecht Einspruch erhoben und der Beschluss auf diese Weise angefochten wird.

Prinzipiell kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss anfechten. Der Gesetzgeber räumt hierzu eine Frist von einem Monat ein, wobei der Tag der Zustellung der entsprechenden Klageschrift an das zuständige Gericht den Ausschlag für die Einhaltung der Frist gibt.

In diesem Zusammenhang ist zu klären, ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertreter für die Gesamtheit der Eigentümer fungiert. Ist dies nicht der fall, muss jeder Wohnungseigentümer die Anfechtung erhalten.

Eine weitere Frist gibt es für die Begründung der Anfechtung. Diese muss nämlich nicht mit der Klageschrift eingereicht werden, sondern kann innerhalb von zwei Monaten ab der Beschlussfassung nachgereicht werden. Somit bleibt dem Kläger ein ausreichend großer Zeitraum, um etwa mithilfe eines Fachanwalts eine detaillierte Begründung zu verfassen.