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Der Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken steht oder fällt für Interessierte meist mit der Höhe der verlangten Grundstückspreise.

Deshalb ist es für Käufer oder Verkäufer sinnvoll, sich vor einem Immobiliengeschäft dieser Art zunächst über die Preise zu informieren, die auf dem Markt der entsprechenden Region durchschnittlich aufgerufen werden.

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Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Grundstückspreise ermitteln

Wenn von einer Ermittlung der Grundstückspreise gesprochen wird, taucht immer auch der Begriff Bodenrichtwert auf.

Unter diesem ist der Durchschnittspreis von Boden zu verstehen, der sich aus den folgenden Faktoren errechnet:

  • Lage des Grundstücks (z. B. ländlicher Bereich, Stadtrandlage, City-Lage)
  • Bodenbeschaffenheit (z. B. abfallendes oder gerades Gelände, Art des Untergrundes)
  • Quadratmeterzahl
  • Zuschnitt des Grundstücks
  • Vorliegen möglicher Baubeschränkungen (z. B. infolge von Bebauungsplänen)

Für die Ermittlung der Grundstückspreise spielt vor allem die Umgebung eine zentrale Rolle. In Stadtvierteln mit laufender oder abgeschlossener Gentrifizierung sowie in Regionen wie beispielsweise auf Sylt oder rund um den Starnberger See liegt der Bodenrichtwert deutlich höher, als etwa in einem kleinen Dorf in Ostdeutschland. Daher sind auch die Preise pro Quadratmeter aufgrund der Umgebungsmerkmale sehr viel höher.

Sollen die Grundstückspreise für bebaute Bereiche ermittelt werden, wird stets gerechnet, ohne die Bebauung zu berücksichtigen. Es wird also nur das reine Grundstück als Basis genommen. Die Ermittlung erfolgt vor allem durch die 1350 sogenannten Gutachterausschüsse, die für die Ermittlung die von ihnen erstellten Bodenkaufpreis-Sammlungen als Grundlage nutzen.

  • Zu beachten ist, dass der ermittelte Bodenrichtwert nicht mit dem später genannten Verkehrswert beziehungsweise dem verlangten Grundstückspreis identisch ist. Er bildet zwar die Basis für den Verkehrswert eines Grundstücks, kann aber von diesem abweichen. Die Praxis zeigt, dass der Marktpreis zwischen 10 und 20 Prozent unter oder über dem Bodenrichtwert liegen kann.

Die Grundstückspreise und ihre Entwicklung

Die letzte große Finanzkrise wurde vor allem durch problematische Immobiliengeschäfte in den USA ausgelöst. In der Folge sanken auch in Deutschland die Immobilien- und Grundstückspreise deutlich. Inzwischen zeigt die Preiskurve aber wieder nach oben. Vor allem in Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München ziehen die Grundstückspreise schon seit Jahren wieder stark an.

In eher ländlichen Regionen und in Gebieten mit schwacher Infrastruktur können die Grundstückspreise aber auch weiterhin fallen. Ursache dafür ist die Abwanderung der Bevölkerung in die städtischen Bereiche des Landes und die abnehmende Zahl an Arbeitsplätzen in solchen Gegenden.

Die Grundstückspreise in diesen Regionen würden steigen, wenn Infrastrukturprojekte wie Straßen- und Autobahnausbau, Ansiedlung von Unternehmen oder Schaffung von Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten zu verbesserten Lebens- und Arbeitsbedingungen führen würden.

Durch die wieder steigenden Grundstückspreise im städtischen Umfeld wird es vor allem für junge Familien oder Geringverdiener zunehmend schwierig, bezahlbares Wohneigentum zu erwerben beziehungsweise zu errichten. Noch lässt sich der Kauf eines Grundstückes mithilfe einer Baufinanzierung bewerkstelligen, weil die Zinssätze niedrig sind.

Sobald das Zinsniveau aber wieder steigt, erschwert dieses, im Zusammenspiel mit steigenden Grundstückspreisen, die Realisierung des Traums vom Eigenheim auf eigenem Grund und Boden.


Quellen

Langkau, Jochen: Ökonomische und finanzpolitische Wirkungen von Siedlungskonzentrationen unter besonderer Berücksichtigung von Einrichtungen der Infrastruktur »
Arndt, Christina: Bodenrichtwerte in kaufpreisarmen Gebieten »