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Vor dem Verkauf oder Erwerb einer Immobilie ist es sinnvoll, den Wert des Objektes feststellen zu lassen. Dazu wird meist ein Immobiliengutachter beauftragt. Bei ihm handelt es sich um einen Experten, der fundierte Kenntnisse zum Immobilienmarkt seiner Umgebung besitzt und mittels verschiedener Verfahren den Wert einer Immobilie ermitteln kann.
Welche Arten von Immobiliengutachter gibt es?
Oft werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger gleichgesetzt und synonym verwendet.
Trotzdem gibt es Unterschiede, die sich vor allem aus der Beauftragung ergeben:
- Immobiliengutachter mit staatlicher Anerkennung (wird von Behörden der Bundesländer bestellt und kontrolliert, arbeitet für Behörden)
- Sachverständiger, der öffentlich bestellt und vereidigt ist (Bezeichnung ist gesetzlich geschützt, wird von den Industrie- und Handelskammern vergeben)
- Freier Immobiliengutachter (arbeitet ohne Beauftragung, ist oft günstiger, Gutachten können jedoch nicht gerichtlich verwendet werden)
Die als Gutachter oder Sachverständige für Immobilien auftretenden Experten sind beispielsweise Bauingenieure, Architekten oder Statiker, die im Bedarfsfall den Wert einer Immobilie ermitteln können.
Was prüft oder bewertet ein Immobiliengutachter?
Wenn ein solcher Gutachter zum Einsatz kommt, geht es letztlich darum, eine Wertermittlung für eine Immobilie durchzuführen. Anhand verschiedener Faktoren wird festgestellt, welchen Preis die bewertete Immobilie grundsätzlich auf dem Immobilienmarkt erzielen sollte.
Dazu bewertet der Gutachter unter anderem:
- die Lage der Immobilie
- den Zustand der Bausubstanz
- die Größe der Immobilie
- die Ausstattung der Innenräume
- den Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht
Aufgrund dieser und weiterer Fakten und unter Zuhilfenahme eines Wertermittlungsverfahrens kann der Immobiliengutachter schließlich einen Verkehrswert ermitteln, der unter normalen Umständen zu erzielen wäre beziehungsweise der gezahlt werden müsste.
- Als gängige Wertermittlungsverfahren kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Jedes dieser Verfahren fokussiert sich auf bestimmte Aspekte wie den Vergleich mit umliegenden Immobilien, den reinen Sachwert eines Hauses oder einer Wohnung oder auch den Ertrag, den eine Immobilie bei einer Vermietung erbringen kann.
Eine andere Tätigkeit, mit der ein Immobiliengutachter beauftragt werden kann, ist eine Expertise zum baulichen Zustand eines Objektes. Solche Gutachten werden bei vermuteten Baumängeln und sich daraus ergebenden gerichtlichen Auseinandersetzungen notwendig.
Kosten für einen Immobiliengutachter
Für eine einfache Wertermittlung wird ein Immobiliengutachter in der Regel einige hundert Euro als Honorar verlangen. Bei detaillierten Immobiliengutachten können hingegen bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes anfallen.
Dieses Maximalhonorar ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und darf nicht überschritten werden. Ausnahme bilden anderslautende, vorherige Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Gutachter.
Für Ingenieure und Architekten gelten Honorarverordnungen, in denen die Kosten für bestimmte Aufgaben aufgelistet und festgelegt sind. Alle anderen Immobiliengutachter können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben ihr Honorar mit dem Auftraggeber frei verhandeln.
Quellen
Gromer, Christian: Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
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