Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit

Zunächst einmal entsteht eine Grunddienstbarkeit oder auch beschränkte Dienstbarkeit, die materiell-rechtlicher Art ist.

Dafür sind folgende Schritte notwendig:

• dingliche Einigung
• Eintragung ins Grundbuch

Allgemein ausgedrückt erlaubt der Grundstückseigentümer dem Versorgungsunternehmen, auf seinem Grund Erdbewegungen vorzunehmen, mit deren Hilfe notwendige Zu- oder Ableitungen für andere, benachbarte Grundstücke unterirdisch verlegt werden können. Auch die Erlaubnis für das Verlegen von Leitungen in großer Höhe über das Grundstück gehört zu dem gewährten Recht.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass ein Grundstückseigentümer Einwirkungen nicht verhindern kann, wenn sie in so großer Höhe (z. B. Überflug von Flugzeugen) oder so großer Tiefe (z. B. Untertage-Bergbau) stattfinden, dass er keinen vernünftigen Grund hat, sie zu untersagen. Ein Sonderfall ist die vermutete Eigengefährdung durch Einwirkungen, etwa einen Kran, der schwere Lasten über das Grundstück heben möchte.

Die Eintragung in das Grundbuch für ein Leitungsrecht liegt eher im niedrigen Bereich. Was sehr viel mehr an Kosten verursacht (zumindest für das Versorgungsunternehmen) ist die an den Grundstückseigentümer zu zahlende Entschädigung. Diese kann sich auf mehrere hunderttausend Euro belaufen, abhängig vom Grad der Beeinträchtigung, die dem Eigentümer durch die Einwirkungen entsteht. Dazu wird meist der Wert von Grundstücken ohne entsprechende Grunddienstbarkeit mit dem Wert von belasteten Grundstücken verglichen.

Natürlich kann man mithilfe eines privaten Vertrages eine schuldrechtliche Vereinbarung über ein Leitungsrecht treffen. Diese hat jedoch den Nachteil, dass ein eventueller neuer Eigentümer, der vielleicht kein normaler Erbe des zugrundeliegenden Grundstücks ist, die Vereinbarung nicht berücksichtigen muss und die Entfernung vorhandener Leitungen fordern kann.

Beim Kauf von Grundstücken gilt prinzipiell, dass sich der Kaufinteressent vor der Unterzeichnung eines Vertrages eingehend erkundigt, ob irgendwelche Grunddienstbarkeiten im Grundbuch des Kaufobjektes stehen. Solche können die Rechte des Eigentümers sehr einschränken und verpflichten ebendiesen zur Einhaltung. Wie andere Dienstbarkeiten auch, kann ein im Grundbuch vermerktes Leitungsrecht nur mit Zustimmung aller beteiligten Parteien aufgehoben werden. Viele Experten raten daher vom Kauf solch belasteter Immobilien ab.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, ein Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen. Durch das Weglassen von Personennamen und die Nennung des Grundstücks erhält die Regelung eine umfassendere Wirksamkeit. Auf diese Weise erlangt es größere Rechtssicherheit im Falle einer Veräußerung des dienenden Grundstücks.