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In jeder Wohnimmobilie gibt es neben der Nutzfläche noch die Wohnfläche. Letztere beinhaltet alle Grundflächen einer Wohnung oder eines Hauses, die einzig dem Zweck des Wohnens dienen. Insofern lassen sie sich gut von den Nutzflächen unterscheiden.

Die insgesamt als Wohnfläche vorgesehene Grundfläche ist eine wichtige Basis, wenn es beispielsweise um die Finanzierung eines Immobiliengeschäftes mithilfe eines Bankdarlehens geht.

Rechtsgrundlage für die Definition der Fläche bildet die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung (WoFIV), insbesondere der § 2.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung ist eine im deutschen Rechtsraum geltende Verordnung, in der nicht nur die Definition für die Fläche zu finden ist, sondern auch die Grundlagen für die Berechnung einer solchen Fläche. Sie trat am 1. Januar 2004 in Kraft und ersetze die bis dahin geltende, zweite Berechnungsverordnung (II. BV).

Was zählt zur Wohnfläche?

In der Wohnflächenverordnung wird klar unterschieden zwischen den zur Wohnfläche gehörenden Flächen und denen, die bei einer Berechnung dieser Fläche nicht mit berücksichtigt werden dürfen.

Als Wohnfläche gelten insbesondere:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bad und WC
  • Flur innerhalb der Wohnung

Außerdem zählen Balkone, Terrassen oder Loggien zur Wohnfläche, ebenso wie ein Wintergarten (zur Hälfte, falls nicht beheizbar), ein Dachgarten ein Schwimmbad.

Mit der neuen Verordnung gab es zudem die Neuerung, dass auch die Fläche unter einer Treppe zu dieser Art Fläche gehört, wenn sie eine Höhe von mehr als 1 Meter besitzt. Diese Flächen werden zur Wohnfläche gezählt, da sie ausschließlich zur Benutzung durch die Bewohner (als Einzelpersonen oder Personengruppen) vorgesehen sind.

Was nicht zur Wohnfläche zählt

Neben den eben genannten Räumen gibt es in einem Haus natürlich noch mehr Räumlichkeiten. Diese werden nicht der Wohnfläche zugerechnet, sondern gelten als sogenannte Nutzflächen. Dazu gehören etwa:

  • Kellerräume (Räume als Kellerersatz außerhalb einer Wohnung)
  • Abstellräume
  • Hobbyräume
  • Waschküche
  • Bodenräume
  • Trockenräume
  • Räume für Heizungsanlagen
  • Garagen
  • Flure (außerhalb der Wohnung)

Hinzu kommen noch Räume, welche nicht den Anforderungen des jeweils geltenden Bauordnungsrechts bezüglich ihrer Nutzung genügen. Außerdem dürfen Geschäftsräume nicht dazu gerechnet werden. Jedes Bundesland hat diesbezüglich eigene Vorschriften.

Wohnfläche berechnen

Die Berechnung ist relativ aufwändig, da viele Details bezüglich verschiedenster Grundflächen beachtet werden müssen. In welchem Maße solche Flächen mit einbezogen werden müssen, wird in der Wohnflächenverordnung detailliert geregelt.

So fließen die folgenden Grundflächen mit ein:

  • Bekleidungen von Türen und Fenstern
  • Tür- und Fensterumrahmungen
  • Grundfläche von Sockel-, Fuß- und Kratzleisten
  • Grundflächen von fest verbauten Gegenständen (z. B. Heiz- und Klimagerät, Ofen, Herd sowie Dusch- oder Badewanne)
  • Grundflächen von Installationen (freiliegend)
  • Fläche von Einbaumöbeln
  • Grundfläche von Raumteilern (versetzbar, nicht ortsgebunden)

Es gelten verschiedene Vorschriften bezüglich der Höhe von mit einzubeziehenden Grundflächen. Als Beispiel kann hier ein Dachgeschoss dienen. Durch vorhandene Dachschrägen reduziert sich die bewohnbare Fläche. Daher wird nur die Grundfläche zur Wohnfläche gerechnet, über der die Dachschräge eine Mindesthöhe von 2 Metern erreicht.

Außerdem muss stets die jeweilige Vorderkante der jeweiligen Flächen als Basis für die Berechnung herangezogen werden. Fehlen solche Bauteile mit begrenzender Wirkung, muss der bauliche Abschluss als Basis dienen.

  • Es lohnt sich aufgrund der Komplexität der Berechnungsmethoden für Mieter, einmal genau nachzumessen, ob die im Mietvertrag genannte Wohnfläche tatsächlich vorhanden ist. Hier geschehen sehr häufig Berechnungsfehler, die sich nachteilig für den Mieter auswirken, da sich die Miete auf Basis der Wohnfläche berechnet.

Wohnfläche versus Nutzfläche

Der Unterschied zwischen beiden liegt also in der Funktion, die die jeweilige Fläche hat. Alle Grundflächen, die dem Bewohner zur Gestaltung seines Lebens in einer Wohnung oder einem Haus dienen, gelten als Wohnfläche.

Alle Räume hingegen, die sozusagen nicht unbedingt notwendig vorhanden sein müssten, um ein Wohnen zu ermöglichen, werden in die Kategorie der Nutzfläche eingegliedert.

Am besten geht man einfach von den Begriffen aus. Fläche, die zum Wohnen existenziell ist, wird als Fläche zum Wohnen bezeichnet, jede Fläche, die man zusätzlich nutzen kann ohne zu müssen, gilt als Nutzfläche.


Quellen

Wohnflächenverordnung (WoFIV) § 2 »
Walhalla Fachredaktion: Das gesamte Immobilienrecht 2013 »