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Das Wohnrecht, also die Erlaubnis in einem Gebäude bzw. einer Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu wohnen, ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht.

Verankert wird das Recht über § 1093 BGB, der sich auf ein dingliches Wohnrecht (Wohnungsrecht) bezieht.

Dinglich bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das Wohnrecht (= Gebrauchsrecht), welches im Grundbuch eingetragen wird, auch bei einem Wechsel des Eigentümers weiterhin besteht und von diesem beachtet werden muss.

Generell besteht keine Möglichkeit, das Wohnrecht zu veräußern. Die Übertragung auf Dritte widerspricht den geltenden Rahmenbedingungen des BGB, allerdings besteht die Möglichkeit einer unbefristeten Einräumung.

Wo wird das Wohnrecht angewendet?

Konkret geht es beim Wohnrecht darum, einer Person eine Immobilie zu Wohnzwecken entweder komplett oder in Form von Gebäudeteilen zu überlassen. In der Praxis findet das Wohnungsrecht innerhalb von Familien Anwendung.

Das klassische Beispiel sind Kinder, welche die Immobilie der Eltern übernehmen. Im Gegenzug erhalten diese ein - meist auf Lebenszeit bestimmtes - Wohnungsrecht.

  • Eine Wohnrecht können nicht nur Kinder ihren Eltern übertragen. Auch Lebenspartner, die keinen direkten Erbanspruch haben, können mit einem Wohnungsrecht bedacht werden.

Sofern sich das Wohnungsrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, ist der berechtigten Person die Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen zu gestatten.

Sind Pfändung und Verkauf trotz Wohnrecht möglich?

Grundsätzlich ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eine persönliches Recht. Dies bedeutet in der Praxis, dass es nur durch die Person des Berechtigten ausgeübt werden kann. Es darf weder veräußert noch an Dritte übrtragen werden. In diesem Zusammenhang ergeben sich allerdings einige Besonderheiten, denn es besteht die Möglichkeit:

Aber: Im Fall einer Vermietung erlischt mit dem Ende des Wohnungsrechts auch der Mietvertrag.

Die Unübertragbarkeit hat noch ganz andere Auswirkungen. Gläubiger können nicht in das Wohnungsrecht vollstrecken, da es nicht per Übertragung/Verkauf verwertbar ist.

Wohnrecht und das Thema Immobilienverkauf

Das Wohnungsrecht geht in seinen Folgen sehr weit. Sofern über das Grundbuch fixiert, wirkt es sich auch auf einen eventuellen Verkauf der Immobilie aus.

In diesem Fall besteht des Wohnrecht auch weiterhin. Das Problem: Ein Wohnungsrecht sieht keine Mietzahlung vor. Insofern sehen sich betroffene Eigentümer mit der Situation konfrontiert, dass sich der Kaufpreis um den Wert des Wohnrechts mindert.

Dieser Aspekt hat unter anderem für den Baukredit Bedeutung. Aber auch im Hinblick auf andere Aspekte spielt das Recht beim Baukredit eine Rolle.

  • Der Eigentümer will das Haus modernisieren. Die Kosten - und damit am Ende auch der hierfür nötige Baukredit - gehen zulasten des Eigentümers. Für die Maßnahmen braucht dieser aber die Zustimmung des Berechtigten.

Quellen

Deutscher Mieterbund Verlag: Das Mieterlexikon Ausgabe 2015/2016: Neues Mietrecht inklusive aller Änderungen »


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