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Unter Bauerwartungsland verstehen Experten Grundstücksflächen, bei denen aufgrund von bestimmten Merkmalen wie Lage, Beschaffenheit, tatsächlichen Eigenschaften oder rechtliche Gegebenheiten eine in absehbarer Zeit stattfindende, bauliche Nutzung zu erwarten ist.
Die entsprechende Erwartungshaltung ist meist begründet durch Aufnahme der jeweiligen Flächen in den sogenannten Flächennutzungsplan (wobei eine Bebauung nur auf Grundlage des FNP nicht möglich ist), eine entsprechende Entwicklung des Gemeindegebietes in städtebaulicher Hinsicht oder schlicht durch das Handeln der Gemeinde.
Rechtliche Grundlage ist § 5 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Kriterien für die Zuordnung zum Bauerwartungsland
Letztlich geht es bezüglich der Zuordnung zum Bauerwartungsland darum, vom Gesetzgeber aufgestellte Kriterien zu erfüllen, durch die die Fläche dieser Kategorie zugeordnet werden kann. Es gibt sowohl ein objektives Bauerwartungsland, als auch subjektives Bauerwartungsland:
- subjektiv: aufgrund der Nähe der Fläche zur Gemeinde oder Stadt beziehungsweise aufgrund bereits existierender, erschlossener Flächen in der Nähe kann eine Bebauung mit großer Wahrscheinlichkeit in Zukunft erwartet werden
- objektiv: weil die Fläche im Flächennutzungsplan der Gemeinde bereits als Baugrundstück ausgewiesen ist, kann von einer zeitnahen Bebauung ausgegangen werden
Wer beispielsweise selbst über Grundbesitz in einer Gemeinde verfügt und sich für die Zuordnungskriterien für solche Flächen interessiert, kann sich bei der Gemeinde alle notwendigen Informationen holen.
Preise für Bauerwartungsland
Die Preise für derartiges Land liegen in der Regel über denen von klassischem Ackerland, das landwirtschaftlich genutzt wird. Bauerwartungsland kann unter Umständen sehr verschieden beschaffen sein. Zudem ist ein Kauf von solchen Grundstücken zum Teil mit einem sehr hohen Risiko verbunden, weil es letztlich keine Sicherheit gibt, dass nicht doch noch Änderungen des Bebauungsplans vorgenommen werden.
Aus diesen Gründen bewegen sich die Preise für Bauerwartungsland meist zwischen 25 und 60 Prozent, bezogen auf baureife Grundstücke, die gemäß öffentlich-rechtlicher Vorschriften als bebaubar eingeordnet werden.
Der Preis für eine Fläche hängt stets von ihrer Zuordnung zu einer bestimmten Art ab. Es gibt folgende Varianten von Flächen:
- Ackerland
- begünstigtes Ackerland
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- reifes Bauland
Je weiter das Land aus baulicher Sicht entwickelt ist, desto höher liegt normalerweise der zu zahlende Preis. Grund hierfür ist vor allem, dass die Gemeinde durch verschiedene Maßnahmen im Rahmen der Erschließung (z. B. Anschluss an die Kanalisation, Ausbau von Versorgungsleitungen) bereits Geld investiert hat.
Bauerwartungsland kaufen
Solche Flächen zu erwerben, lohnt sich lediglich für finanzstarke, meist institutionelle Investoren, die zunächst einen Bebauungsplan entwerfen und diesen der Gemeinde vorlegen. Erst wenn er genehmigt wird, geht das Bauerwartungsland in das Eigentum des Investors über.
Möchte man lediglich ein Haus für seine Familie errichten, ist es sinnvoll, sich für ein von der Gemeinde ausgewiesenes Baugrundstück oder für eine noch freie Baulücke zu entscheiden. Der Erwerb von Bauerwartungsland eignet sich also hauptsächlich für große Bauprojekte.
Bauerwartungsland wird in der Regel von einer Gemeinde bereitgestellt. Private Eigentümer sind eher selten. Das bedeutet, dass ein potenzieller Investor sich bei der Gemeinde, auf deren Gebiet das Land liegt, bewerben muss.
Bauerwartungsland verkaufen
Ob man Bauerwartungsland sofort verkaufen oder noch die Erschließung abwarten soll, hängt davon ab, ob man finanziell in der Lage ist, die Erschließungskosten zu bewältigen. Auch die Lage des Landes sowie die Preisentwicklung für Grundstücke in der entsprechenden Region spielen eine wichtige Rolle.
- Befindet sich das Land nämlich in einer Region, in der die Grundstückspreise aufgrund von Stadtnähe, guter Anbindung oder wirtschaftlicher Entwicklung rasant steigen, kann es ratsam sein, die Erschließung abzuwarten, die Kosten zu tragen und später von den inzwischen hohen Grundstückspreisen zu profitieren.
Quellen
Schmoll, Fritz genannt Eisenwerth: Basiswissen Immobilienwirtschaft »
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