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Von Enteignung wird immer dann gesprochen, wenn ein Entzug einer unbeweglichen (z.B. Häuser) oder beweglichen Sache (z.B. Kraftfahrzeuge) auf juristischer Basis durch den Staat erfolgt.

Dieses Entziehen kann sich sowohl auf privates als auch wirtschaftliches Eigentum beziehen.

Die gesetzlichen Grundlagen werden dabei von den einzelnen Ländern der Bundesrepublik Deutschland festgesetzt und weisen somit keine einheitliche Gesetzesbestimmung für Enteignung auf.

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Stand: 12.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wie und was wird enteignet?

Eine Enteignung ist nach dem deutschen Grundgesetz allgemein gestattet, wenn sich der Entzug des Eigentums an einen Zweck zum Wohle der Allgemeinheit bindet. Somit ist einheitlich definiert, dass die Verstaatlichung von Eigentum nur im Notfall stattfinden darf.

Dabei muss vorab abgewogen werden, ob das allgemeine Wohl über den Interessen des beteiligten Eigentümers steht.

Enteignet werden können:

  • Grundstücke
  • Immobilien
  • Unternehmen (ggf. Produktionsanlagen)
  • Steuern

Ein Beispeil für eine mögliche Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit könnte folgendermaßen aussehen:

Eine Kommune plant eine neue Straßenbahnlinie, jedoch reicht der bestehende Straßenraum nicht aus. Um das Projekt zu verwirklichen, muss genügend Platz zu beiden Seiten des geplanten Linienverlaufs geschaffen werden. Da es keine andere Möglichkeit gibt die benötigten Flächen zu beschaffen, werden die direkten Anlieger um ihre Vorgärten enteignet. Diesen wird daraufhin eine Entschädigung gezahlt.

Voraussetzungen für eine Enteignung

Damit eine Enteignung rechtlich begründet und zugelässig ist, müssen folgende Kriterien erfüllte sein:

  • Enteignungen müssen auf der Grundlage eines Bundes- oder Landesgesetzes stattfinden
  • Der Antragsteller einer Enteignung, bzw. die Institution der öffentlichen Hand, muss zuvor versucht haben, das entsprechende Grundstück auf konventionellem Weg zu erwerben
  • Der Antragsteller muss nachweisen können, dass das zu enteignende Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums für das vorgesehene Vorhaben benötigt wird
  • Dem Enteignetem muss sofern dies möglich ist eine Entschädigung in Form eines geeigneten Ersatzlandes oder einer Ersatzzahlung zugesprochen werden. Eine Ausnahme stellt das Enteignungsprivileg einer Kommune oder eines öffentlichen Bedarfs- und Erschließungsträgers dar, welches bei zwingenden städtebaulichen Gründen zum tragen kommt.

Wie verläuft eine Enteignung?

Ein Entzug von Eigentum ist an genaue Verfahrensabläufte geknüpft und wird heute fast ausschließlich praktiziert, wenn es sich um Grundstücke oder Immobilien handelt.

Die Antragstellung

Dabei wird zunächst ein Antrag durch den Maßnahmeträger gestellt. Dieser ist i.d.R. der Bund oder das Land.
Die Zuständigkeit über die Bearbeitung des Antrags und das Einleiten des entsprechenden Verfahrens obliegt anschließend der Enteignungsbehörde.

Diese Institution wird meist über die entsprechende Kreisverwaltung abgedeckt. Somit wird der Antrag regulär über das Landratsamt bearbeitet.

Für die Enteignung müssen dabei entsprechende Unterlagen mit Antragstellung eingereicht werden. Diese sind:

Über all diese Unterlagen hat der Betroffene jederzeit das Recht auf Einsicht der Dokumente.

Zusätzlich müssen zumeist planungsbetreffende Dokumente eingereicht werden. Darunter zählen sowohl

  • Nachweis über finanzielle Mittel zur Projektrealisierung
  • Planfeststellungsbeschlüsse
  • erforderliche Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnisse und Zustimmungen entsprechender Instanzen

Ermittlung beteiligter Personen bei Enteignung

Vor dem ersten mündlichen Anhörungstermin zum Antrag, ist es die Pflicht der Enteignungsbehörde, alle möglicherweise Beteiligten ausfindig zu machen. Dies dient dazu, jegliche Personen ausfindig zu machen und einzubeziehen, die durch die Enteignung selbst zu Betroffenen werden.

Das Beweissicherungsverfahren

Auf Verlangen des Betroffenen, muss die Enteignungsbehörde ein Beweissicherungsverfahren durchführen, welches den Zustand eines Grundstückes feststellt. Dabei wird ein Sachverständiger eingeschaltet, der Nutzbarkeit, Bodenbeschaffenheit und ggf. die bauliche Relevanz, ermittelt.

Dies kann auch ohne das direkte Verlangen durch den Eigentümer geschehen und dient vor allem dazu, den Wert des Grundstücks, welches zur Enteignung beantragt wurde, umfänglich zu ermitteln.

Mündliche Verhandlung bei Enteignung

Sind jegliche relevanten Papiere und Gutachten erfasst, geht es in die mündliche Verhandlung. Dabei kommt es besonders bei dringenden Vorhaben zum Wohle der Allgemeinheit zur vorzeitigen Besitzeinweisung. Somit kann bereits mit der relevanten Maßnahme begonnen werden, bevor der Beschluss zum eigentlichen Entzug des Eigentums endgültig festgelegt wurde.

Die Entschädigung für eine Enteignung

Nach Art. 14 Abs. 3 des Grundgesetzes muss ein Grundstückseigentümer für den Verlust durch eine Enteignung angemessen entschädigt werden. Der Enteignete soll mit der Entschädigung in der Lage sein, sich einen vergleichbaren Gegenstand zu beschaffen.

Als Grundsatz gilt, dass der Eigentümer mit dem Verkehrswert entschädigt wird, den sein Eigentum zum Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses aufgewiesen hat. Die Einschätzung des Verkehrswertes wird durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Hierbei wird der Wert des betroffenen Grundstücks durch einen Vergleich mit ähnlichen Grundstücken ermittelt.

Ebenso werden durch das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren die Entschädigung für das Gebäude, bauliche Anlagen, Außenanlagen und vieles mehr berücksichtigt. Ein durch Altlasten verunreinigtes Grundstück hingegen führt zu einer geringeren Entschädigung.

  • Ungleich der Ansprüche bei einem Schadensersatzanspruch wird der Eigentümer lediglich für den unmittelbaren Verlust seines Eigentums entschädigt und nicht für einen etwaigen entgangenen Gewinn.

Quellen

§ 85 Baugesetzbuch, Enteignungszweck »
§ 93 Baugesetzbuch, Entschädigungsgrundsätze »