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Die Grenzvermessung bei Immobilien ist rechtlich sehr wichtig. Wenn der Verkauf oder der Kauf einer Immobilie ansteht, ist es generell auch sehr bedeutsam, genau die Größe und die Grundstücksgrenzen des Grundstückes zu kennen, das verkauft wird oder das der Käufer erstehen will.

Die korrekte Vermessung ist dabei eine hoheitliche Aufgabe, die in die Zuständigkeit der Bundesländer und damit der jeweiligen Kataster-Behörde fällt.

Die Grenzvermessung ist beim Verkauf nicht immer notwendig, bei einer Teilung oder einem Teilverkauf aber auf jeden Fall.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Rechtliche Grundstücksgrenzen und bauliche Begrenzung durch Grenzvermessung unterscheiden

Die korrekte Grenzvermessung ist auch erforderlich, weil die tatsächlichen Grundstücksgrenzen, so wie sie auf den Flurkarten und im amtlichen Grundbach niedergelegt sind, oft nicht mit den tatsächlichen baulichen Grenzen eines Grundstückes übereinstimmen.

Das bedeutet in der Praxis, das die Zäune eines Grundstückes nicht zwangsläufig korrekt das rechtliche Grundstück begrenzen und definieren.

  • Gerade wenn ein Teilverkauf ansteht oder das Grundstück geteilt werden soll, weil es zum Beispiel teilweise neu bebaut werden soll, muss eine amtliche Grenzvermessung der Grundstücksgrenzen sein. Im Falle einer Teilung wird diese dann als Teilungsvermessung bezeichnet.

Grenzvermessung durch behördlich beauftragte Vermessungsingenieure

In der Praxis erfolgt oft ein Ortstermin bei dem die baulichen Grenzen und Grenzsteine durch amtliche Vermessung und Begutachtung mit dem Kartenmaterial des Katasteramtes abgeglichen werden.

Ausschlaggebend ist dabei die Datenlage der Grundstücksgrenzen, wie sie im Grundbuch und den Flurkarten steht. Unter Umständen sind also Zäune und Grenzsteine vor Ort umzusetzen und zu korrigieren.

Damit haben Käufer und Verkäufer dann auch Rechtssicherheit über die Grundstücksgrenzen nach einer korrekten Grenzvermessung. Es kann auch vorkommen das die Grenzvermessung überhaupt erstmalig erfolgt und dann auch in den Karten des Katasteramtes offiziell nachvollzogen wird. Dann wird dazu auch ein betreffendes Protokoll erstellt

Teilungsvermessung bei Teilverkauf

Wenn ein Teilverkauf eines Grundstückes geplant ist, wird eine Teilungsvermessung erforderlich, die auch durch amtliche Vermessungsingenieure vor Ort vollzogen wird und mit Hilfe eines Grenzprotokolles im Grundbuch nachgebildet wird.

Dazu werden neue Flurstücke aus einem Grundstück erstellt. Auch hier wird für die Teilungsvermessung das vorhandene Material des Katasteramtes als Grundlage herangezogen.

Dabei gibt es einige wichtige Punkte, die es zu beachten gilt:

  • hoheitliche Aufgabe im Landesrecht
  • Unterschied beim Teilverkauf
  • in der Regel gilt das Katastermaterial (Ausnahme. erste Vermessung überhaupt)

Quellen

Amtsblatt, Band 59, Ausgaben 51-58 (2009) »
Zeitschrift für Vermessungswesen: ZFV., Band 110,Ausgaben 1-12 (1985) »