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Viele Rechtsgeschäfte erlangen erst dann Wirksamkeit vor dem Gesetz, wenn eine notarielle Beurkundung des entsprechenden Vertrages stattgefunden hat. Eine notarielle Beurkundung ist auch beim Abschluss von Immobiliengeschäften gesetzlich vorgeschrieben.
Rechtsgrundlage hierfür ist der § 311b Abs 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Was ist eine notarielle Beurkundung genau?
Als eine vom Notar vorgenommene Beurkundung bezeichnet man die Ausstellung einer speziellen Urkunde, mit der der Notar deutlich macht und in seiner offiziellen Funktion erklärt, dass er alle Parteien über alle Details und auch mögliche Risiken des abzuschließenden Rechtsgeschäfts aufgeklärt hat.
- Ein Notar wird von der öffentlichen Hand bestellt, besitzt eine besondere Rechtsstellung und trägt in dieser Funktion große Verantwortung gegenüber dem Staat und den Personen, die seine Dienste in Anspruch nehmen.
Eine Besonderheit der notariellen Beurkundung besteht in ihrer Rechtssicherheit. Sie kann nämlich nicht einfach rückgängig gemacht werden, sondern hat in den allermeisten Fällen Bestand, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien kommt.
Notarielle Beurkundung beim Grundstückskaufvertrag
Auch der Kauf eines Grundstücks muss durch notarielle Beurkundung rechtswirksam gemacht werden. Wenn er zur Beurkundung beauftragt wurde, geht der Notar anschließend meist nach folgendem Schema vor:
- Erstellung eines Vertragsentwurfes
- Absprache mit den Parteien über eventuelle Änderungen
- Festlegung eines Termins zur Beurkundung
- Abnahme der Willensbekundung beider Parteien
- Erklärung des Sachverhaltes durch den Notar
- Belehrung über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrages
- Anfertigung einer detaillierten Niederschrift mit anschließender Verlesung
- Unterzeichnung des Kaufvertrages durch die Parteien und den Notar
Damit ist die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrages vollzogen. Trotzdem gilt der Käufer noch nicht als rechtmäßiger Eigentümer. Erst nach der Auflassungserklärung sowie der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist die Arbeit des Notars abgeschlossen.
Kosten für eine notarielle Beurkundung
Die Kosten für eine notarielle Beurkundung hängen vor allem vom Wert des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie ab. Sie richten sich nach gesetzlich festgelegten Honorartabellen. Der Notar ist dabei verpflichtet, die genannten Honorare in genauer Höhe zu verlangen. So wird der Eindruck der Vorteilsnahme verhindert.
Kann man eine notarielle Beurkundung rückgängig machen?
Grundsätzlich sind die Parteien an den Kaufvertrag, der durch notarielle Beurkundung rechtswirksam wurde, gebunden. Die Beurkundung kann also nicht einfach rückgängig gemacht.
Ein gangbarer Weg ist das Einfügen einer Rücktrittsvereinbarung in den Kaufvertrag.
Eine Möglichkeit der Anfechtung beziehungsweise Rückabwicklung bietet sich bei einer arglistigen Täuschung von Seiten des Verkäufers, beispielsweise über einen gravierenden Baumangel. Allerdings kann es auch sein, dass nicht der gesamte Kaufvertrag rückgängig gemacht wird, sondern sich die Parteien lediglich auf eine Minderung des Kaufpreises einigen.
Der Gesetzgeber misst der Beurkundung durch den Notar ein großes Gewicht bei und macht es den Parteien sehr schwer, eine notarielle Beurkundung rückgängig zu machen. Damit soll verhindert werden, dass nicht jemand auf die Idee kommt, einen Kaufvertrag anzufechten, nur weil er eventuell eine interessantere oder günstigere Immobilie entdeckt hat.
Selbst bei einem so schwerwiegenden Grund wie dem Scheitern der Kauffinanzierung bleibt die Beurkundung in Kraft und damit der Kaufvertrag gültig.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 311b »
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) § 34 »
Müller, Michael / Reinhardt, Max: Notarielle Abwicklung eines Grundstückskaufs »
Hübner, Heinz: Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches »
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