Qualifizierter Alleinauftrag in der Immobilienbranche

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Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der kann wählen, ob er selbst nach Interessenten sucht oder diese Aufgabe einem Immobilienmakler überlässt, dem er dann einen entsprechenden Auftrag erteilt.

Dieser wird auch als Alleinauftrag bezeichnet und bedeutet, dass eine vertragliche Beziehung zwischen Verkäufer und Makler besteht.

Man muss unterscheiden zwischen den Varianten einfacher Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Definition
  2. Muster
  3. Wann ist ein qualifizierter Alleinauftrag unwirksam?
  4. Wie man kündigen kann

Was bedeutet "qualifizierter Alleinauftrag"?

Ein qualifizierter Alleinauftrag besagt, dass alle Verkaufsverhandlungen über den Immobilienmakler laufen müssen. Das bedeutet, dass der Verkäufer zwar ebenfalls Interessenten suchen kann, mit diesen aber den Verlauf nicht selbst abwickeln darf, sondern sie zu diesem Zweck an seinen Makler verweisen muss.

Dadurch hat der Immobilienmakler eine deutlich größere Chance, die Maklerprovision zu erhalten. Diese stünde ihm nicht zu, wenn der Immobilieneigentümer den Verkauf ohne den Makler durchführen würde, wie dies beim einfachen Alleinauftrag möglich wäre.

Qualifizierter Alleinauftrag für Makler - Muster

Falls ein qualifizierter Alleinauftrag erteilt werden soll und man sich nicht sicher ist, wie der dafür notwendige Vertrag aussehen muss, kann man auf Musterverträge zurückgreifen, die im Internet zur Verfügung stehen.

In einem solchen Vertrag werden folgende Dinge schriftlich festgehalten:

  • Angaben zu den Vertragsparteien
  • Auftrag und Auftragsgegenstand
  • Recht und Pflichten des Immobilienmaklers (Auftragnehmers)
  • Rechte und Pflichten des Immobilieneigentümers (Auftraggebers)
  • Vereinbarungen zur Maklerprovision
  • Regelungen zu Laufzeit & Kündigung
  • Vollmacht und sonstige Vereinbarungen
  • Mit der Unterzeichnung des Vertrages ist es dem Immobilieneigentümer untersagt, weitere Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauftragen. Allein der Auftragnehmer hat das Recht, mit Interessenten zu verhandeln.

Wann ein qualifizierter Alleinauftrag unwirksam ist

Bei den Verhandlungen mit dem Immobilienmakler ist zu beachten, dass sogenannte Formularvordrucke für Verträge laut §§ 305 - 310 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unwirksam sind. Zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler muss immer ein Individualvertrag geschlossen werden. Unwirksam ist ein solcher Alleinauftrag auch, wenn der Makler beispielsweise seiner Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber nicht nachkommt, z. B. bezüglich des Widerrufsrechts, anfallender Kosten, notwendiger Vertragsinhalte sowie seiner Identität.

Qualifizierter Alleinauftrag - wie man kündigen kann

Im Gegensatz zu den zeitlich meist unbegrenzt laufenden, klassischen Maklerverträgen wird ein qualifizierter Alleinauftrag in den meisten Fällen mit Laufzeiten zwischen drei und sechs Monaten abgeschlossen. Handelt es sich um ungewöhnliche oder sehr hochpreisige Immobilien, kann ein qualifizierter Alleinauftrag auch bis zu 12 Monate laufen.

Wurde keine automatische Verlängerung vereinbart, muss ein solcher Alleinauftrag nicht gekündigt werden, sondern läuft einfach aus. Soll ein Vertrag vorzeitig gekündigt werden, ist dies nur möglich, wenn der Makler etwa seine Vertragspflichten verletzt oder das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 305 ff »
Gerbaulet, Daniel: Der Berufsstand des Maklers: Ein einführender Überblick »

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