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Als Wohnfläche bezeichnen Experten die anrechenbare Grundfläche aller Wohnräume in einem Gebäude oder einer Wohnung. Die Wohnflächenberechnung, wofür man verschiedene Verfahren verwenden kann, gilt als einer der wichtigsten Bestandteile eines Bauantrages.

Vor allem für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie ist das Ergebnis der Wohnflächenberechnung von großer Bedeutung, da der berechnete Wert die Basis für den Miet- oder Kaufpreis bildet.

Die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Was genau muss man zusammenrechnen, um einen korrekten Wert für die Wohnfläche zu erhalten? Dabei hilft die sogenannte Wohnflächenverordnung (WoFlV), in der festgehalten ist, welche Flächen anrechnbar sind.

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Dazu zählen:

Auch vorhandene Terrassen, Balkone oder Wintergärten dürfen teilweise oder ganz mit in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden.

Nicht berücksichtigt werden Treppen mit mehr als drei Stufen, Pfeiler, Verkleidungen, Mauervorsprünge sowie Wand- oder Fensternischen.

Nicht anrechenbare Flächen nach der Wohnflächenverordnung

Zudem dürfen beispielsweise der Hausflur, der Keller oder außerhalb befindliche Abstellräume nicht mitberechnet werden. Auch Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen oder Grundflächen (z. B. von Dachschrägen), deren sogenannte lichte Höhe weniger als 100 cm beträgt, fallen aus der Wohnflächenberechnung heraus.

Ein oft entscheidendes Kriterium für die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist die Raumhöhe, die vor allem bei Dachschrägen von Bedeutung ist. Sind die Flächen unter den Schrägen weniger als einen Meter hoch, werden sie nicht berechnet. Haben sie dagegen eine Höhe zwischen 101 cm und 2 Metern, müssen sie zu 50 Prozent mitberechnet werden. Ist die Fläche unter einer Schräge höher als 2 Meter, fließt sie zu 100 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. Dieselben Werte gelten auch für Flächen, die sich unter Treppen befinden.

Wie funktioniert eine Wohnflächenberechnung?

Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden für die Wohnfläche. Bei Verträgen, die ab 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt die Berechnung gemäß der Wohnflächenverordnung, allerdings nur für geförderten Wohnraum. Wer eine Wohnung mieten möchte, sollte vorher nach der Methode für die Wohnflächenberechnung fragen.

Eine weitere Methode zur Berechnung der Wohnfläche ist die nach DIN-Norm 277. Sie nimmt als Basis die Brutto-Grundfläche der Außenmaße, von der dann die sogenannte Konstruktionsfläche abgezogen wird. Das Ergebnis ist die Netto-Grundfläche, die aus den Verkehrs-, Nutz- und Technikflächen besteht.

  • Diese Berechnungsmethode wird sehr häufig für die Wohnflächenberechnung von frei finanziertem Wohnraum genutzt. Da sich bei dieser Form der Berechnung die Wohnfläche erhöht, kann der Vermieter auch mehr Miete verlangen. Dies ist vor allem für den Mieter von Nachteil.

Ein Berechnungsbeispiel soll deutlich machen, wie eine Wohnflächenberechnung funktioniert:

Dazu soll ein Einfamilienhaus dienen, dessen Bruttogrundfläche (BGF) 160 m² auf zwei Geschossen beträgt. Hinzu kommt ein Dach- und ein Kellergeschoss. Dadurch erhält man eine Bruttogrundfläche von insgesamt 320 m². Die Nutzfläche bei Einfamilienhäusern liegt bei 70 bis 73 Prozent der BGF.

  • Man rechnet also 73 Prozent von 320 m² und erhält als Ergebnis 233 m² Nutzfläche, die sich auf zwei Voll-Geschosse, einen Keller und ein Dachgeschoss verteilen.

Die Wohnfläche selbst auszurechnen ist sinnvoll

Für Mieter ist es immer sinnvoll, selbst einmal eine Wohnflächenberechnung durchzuführen, um sicherzustellen, dass man nicht zuviel Miete für zu wenig Wohnraum bezahlt. Denn die Wohnfläche wird nicht nur als Basis für die Miethöhe verwendet, sondern auch für die Berechnung der Mietnebenkosten und für die Höhe der Prämie einer Hausratversicherung.


Quellen

Warnecke, Kai H.: Wohnflächenberechnung: die richtige Wohnfläche für Vermietung, Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung »
Lutz, Hedwig Maria: Immobilienkauf ohne Reue: So kaufe ich mein Eigenheim privat und professionell »
Siepe, Werner: Immobilien verwalten und vermieten: Für Vermieter und Selbstnutzer »


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