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Unter Nebenkosten der Miete, die man auch zweite Miete nennt, versteht man eine zusätzliche Zahlung, die vom Mieter zu leisten ist, sobald diese im Mietvertrag schriftlich fixiert ist. Dies ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

Die Addition von Kaltmiete und Nebenkosten ergibt die monatliche Warmmiete. Der Vermieter darf allerdings nicht alle ihm einfallenden Kosten auf seinen Mieter umschlagen. Für die Umlegung der Kosten auf die Mieter wird ein Verteilerschlüssel verwendet, der entweder die Bewohnerzahl als Basis nimmt oder die genutzte Wohnfläche.

Welche Kosten gehören zu den Nebenkosten?

Damit der Mieter auch wirklich nur für die Leistungen zahlen muss, die dem Wohl aller Mieter dienen, wurde festgelegt, welche Kosten ein Vermieter auf alle Mieter umlegen darf. Dazu gehören:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Abwasser
  • Fahrstuhl
  • Hausmeister
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Reinigungsdienst für das Haus
  • Garteninstandhaltung
  • Beleuchtung
  • Kabelanschluss oder Antenne
  • Instandhaltung Schornstein
  • Versicherungen

Als verbrauchsabhängige Kosten neben der Miete fallen für den Mieter zudem noch die Heizkosten sowie die Kosten für die Warmwasserversorgung an. Die Abrechnung läuft in vielen Fällen direkt über den Versorger.

Nicht umzulegende Nebenkosten

ing dibafinance

Es gibt auch Kosten, die alleine vom Vermieter zu tragen sind. Dazu zählt beispielsweise die Reparatur der Heizanlage im Haus. Auch einen extrem abgenutzten Bodenbelag in der Wohnung muss der Vermieter auf eigene Kosten ersetzen und darf sie nicht im Rahmen der zweiten Miete vom Mieter zurückverlangen.

Ebenfalls nicht umlegbar sind Kosten, die für die Verwaltung der Wohnung anfallen, z. B. durch einen vom Vermieter engagierten Steuerberater. Steht eine Wohnung leer, darf der Vermieter die daraus resultierenden Kosten auch nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

  • Dies gilt vor allem, wenn die Nebenkosten auf Grundlage der Wohnfläche berechnet werden. Erfolgt die Berechnung auf Basis der Personenzahl, gibt es unterschiedliche Auslegungen.

Auch Versicherungen, die nicht unmittelbar mit der Absicherung des Grundstücks oder des Wohnhauses zu tun haben, zahlt der Vermieter alleine.

Ein Haus kaufen - Rechner für Nebenkosten

Im Gegensatz zu den Nebenkosten einer Miete sind die gleichnamigen Kosten bei einem Hauskauf andere. Sie werden durch spezielle Rechner zu realen Zahlen. Etwa 15 Prozent des Kaufpreises sollten als Zusatzkosten eingeplant werden. Folgende Kosten fallen laut Rechner an, wenn man ein Haus kaufen möchte:

Um die Höhe der Kosten zu kennen, lohnt es sich, einen Rechner für Nebenkosten im Internet zu nutzen.

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschützten Hauskauf Nebenkosten Rechner um Ihre individuellen Zusatzkosten für den Hauskauf zu berechnen.

Nebenkostenabrechnung immer prüfen

Viele Vermieter nennen die zusätzlichen Kosten in Mietverträgen inzwischen Betriebskosten. Dies hat den Vorteil, dass er die zusätzlichen Kosten bei Verwendung des Begriffes Betriebskosten nicht mehr einzeln aufzählen muss und einfacher ergänzen kann.

Leider gibt es keine adäquaten Rechner, mit denen der Mieter seine sogenannte zweite Miete ausrechnen kann. Deshalb kommt es bei den Zusatzkosten immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Aus diesem Grund sollte man die aktuelle Abrechnung immer mit der des vergangenen Jahres vergleichen und auf plötzliche Kostensprünge in einzelnen Bereichen achten. Der Vermieter muss einen ungewöhnlich hohen Anstieg ausreichend darlegen und erklären können.

Häufig gestellte Fragen

Wasserkosten, Grundsteuer, Müllabfuhr, Abwasser und Heizkosten gehören zu den unvermeidbaren Zusatzkosten, die jedoch unterschiedliche ausfallen können.

Ist noch zusätzlich ein Hausmeister, eine Reinigungskraft, eine Waschküche, ein Fahrstuhl oder ein Gärtner vorhanden, so werden diese Extrakosten ebenfalls unter den Vermietern aufgeteilt.

Der Vermieter muss laut § 556 BGB jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Der Abrechnungszeitraum beträgt demnach genau 12 Monate. Ab Erhalt der Nebenkostenabrechung hat der Vermieter seinerseits 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu überprüfen. Liegt eine Nachzahlungsaufforderung vor, muss diese innerhalb von 30 Tagen von dem Mieter gezahlt werden.

Auch, wenn der Mieter der Nachzahlung widerspricht, muss diese innerhalb der 30 Tage, jedoch unter Vorbehalt, bezahlt werden. Auch im Falle einer Nachzahlung gelten die 12 Monate Widerspruchsfrist.


Quellen

Nöllke, Matthias: Miete und Nebenkosten: Keine Frage offen »
Althoetmar, Kai: Die zweite Miete: Nebenkosten. Ihre Rechte und Pflichten »
Nöllke, Matthias: Nebenkostenabrechnung für Vermieter »