Abstandsfläche im Rahmen von Immobilienbauprojekten

Maßgebend für die gesetzlichen Regelungen für eine Abstandsfläche waren Aspekte, die sich mit Themen wie Sicherheit, Wohnkomfort und Gesundheit befassten.

Eine Abstandsfläche dient also vor allem zur Sicherstellung:

• einer ausreichend guten Belüftung
• der möglichst optimalen Beleuchtung mit Tageslicht
• von notwendigem Brandschutz

Die Vorgaben sind vor allem bei enger Bebauung sehr streng und sollten vom Bauherrn unbedingt beachtet werden. Zuwiderhandlungen können hier erhebliche Strafen bis hin zu einer Verfügung zum Rückbau nach sich ziehen.

Für die Berechnung der Fläche zwischen einem Gebäude und dem nächsten Grundstück ist hauptsächlich die Außenwandhöhe des Gebäudes relevant. Hier sprechen Experten vom Maß 1H. Die Abstandsfläche muss demnach mindestens 1H betragen. Nimmt man an, ein Gebäude hat eine Außenwandhöhe von 450 cm, dann muss der Abstand zum nächsten Grundstück ebenfalls 450 cm betragen.

Ein Sonderfall bezüglich des Abstandes bilden Gebäude mit einer Außenwandhöhe von unter 300 cm. Hier müssen zwischen dem Gebäude und dem Nachbargrundstück trotzdem mindestens 300 cm liegen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Abstandsfläche auf dem Grundstück des maßgeblichen Gebäudes liegen muss. Eine Messung von Gebäude zu Gebäude ist nicht zulässig. Einen Sonderfall bildet das sogenannte "16-Meter-Privileg". Dieses besagt, das zwischen zwei Gebäuden, deren Länge geringer ist als 16 Meter, ein Abstand von 0,5 H ausreicht, bei maximal erlaubter Gebäudelänge also 800 cm.

Ab und zu kommt es vor, dass ein Grundstückseigentümer bereit ist zur Übernahme der Fläche, die eigentlich auf dem Nachbargrundstück liegen müsste. Er kann durch eine spezielle Abstandsflächen-Übernahmeerklärung tun. In dieser wird dann festgehalten, dass sich die Fläche ganz oder auch teilweise auf seinem Grundstück befinden darf.

Wird eine Übernahme der für den notwendigen Abstand erforderlichen Fläche vereinbart, entsteht eine Baulast für das Grundstück, auf welchem dann die Abstandsfläche liegt. Dies muss bei der zuständigen Bauordnungsbehörde in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden.

Eine derartige Baulast bindet auch eventuelle Rechtsnachfolger (Erben, Käufer), in deren Eigentum das mit der Baulast versehene Grundstück übergeht. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung der Behörde bei Wegfall des entsprechenden Erfordernisses möglich.