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Wer ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Eigenheims beauftragt oder eine bereits bestehende Immobilie kauft, der sollte stets auf sogenannte Baumängel achten, die den Wert der Immobilie mindern und sie im schlimmsten Fall unbewohnbar machen.
Bauexperten definieren Baumängel als eine Abweichung des Ist-Zustands vom eigentlich vereinbarten Sollzustand einer Neubau- oder Bestandsimmobilie.
Was sind Baumängel?
Grundsätzlich kann man unterscheiden zwischen einfachen, leicht zu behebenden Baumängeln und solchen, die nur durch extrem viel Aufwand oder auch gar nicht beseitigt werden können.
Sachverständige unterscheiden hier meist zwischen den folgenden Arten von Mängeln:
- erhebliche Baumängel (die Mängel sind so gravierend, dass die Immobilie unbrauchbar und die Abnahme durch den Bauherrn unzumutbar ist)
- minder erhebliche Baumängel (die Mängel machen die Immobilie nicht unbrauchbar oder unannehmbar, berechtigen aber den Bauherrn, Nachbesserungen bzw. einen sogenannten Minderwertabzug zu fordern)
Den absolut mangelfreien Bau einer Immobilie wird es vermutlich nicht geben, denn kleinere Mängel schleichen sich überall ein, auch bei sorgfältigster Planung. Ursache hierfür können Fehler auf Seiten der Arbeiter ebenso sein, wie mangelhafte Materialien oder zu viel Zeitdruck bezüglich der vereinbarten Fertigstellung. Wo zu schnell gearbeitet wird, ist das Risiko für Fehler bekanntlich höher.
Was tun als Bauherr bei Baumängeln?
Wer ein Bauunternehmen beauftragt und Baumängel entdeckt, muss diese schriftlich rügen. Dabei ist es notwendig, einfach nur den Mangel zu benennen, die Ursache muss der rügende Bauherr laut einem höchstrichterlichen Urteil vorher nicht ergründen und explizit benennen. Es gibt allerdings Fakten, die der Bauherr in seinem Schreiben aufführen muss. Ein praktisches Beispiel verdeutlicht, welche Angaben zwingend sind.
- Entdeckt ein Bauherr beispielsweise Risse in der Fassade seines neu errichteten Eigenheims, so muss er zwar nicht auf die Ursachen eingehen, aber er sollte unbedingt die ungefähre Position sowie die Länge, Tiefe und Breite der Risse beschreiben. Zudem ist er verpflichtet, dem Bauunternehmer eine Nachbesserung zu erlauben. Hierzu ist ihm eine Frist einzuräumen, die realistisch ist.
Wer zahlt den Gutachter für Baumängel?
Zunächst gilt, dass der Beauftragende einen Gutachter bezahlen muss. Das ist auch bei einem Gutachter bzw. Sachverständigen der Fall, der Mängel bewerten soll. Wird durch ihn festgestellt, dass die Baumängel zu Lasten des Handwerkers oder Bauunternehmers gehen, kann sich der Bauherr (er ist in der Regel derjenige, der den Gutachter anfordert) die Kosten für den Gutachter vom Bauunternehmer bzw. Handwerker zurückholen.
Meist funktioniert dies aber nur im Rahmen von gerichtlichen Auseinandersetzungen, da die Beklagten davon ausgehen, dass sie die Kosten nicht tragen müssen, da sie den Gutachter nicht beauftragt haben. Durch höchstrichterliche Urteile wurde allerdings anders entschieden.
- Ein Gerichtsverfahren lässt sich oft dadurch vermeiden, dass der Gutachter bzw. Sachverständige zwischen Bauherrn und Bauunternehmer oder Handwerker vermittelt und eine außergerichtliche Einigung herbeiführt. Dies gelingt aber nicht immer.
Wann verjähren Baumängel?
Für solche Mängel gelten vergleichsweise lange Verjährungsfristen. Wer beispielsweise eine frisch sanierte Eigentumswohnung erwirbt, kann in den fünf Jahren nach dem Kauf noch Baumängel beanstanden und ihre Nachbesserung bzw. Beseitigung fordern.
Anders verhält es sich, wenn Baumängel vom Bauunternehmer arglistig verschwiegen wurden. In diesem Fall sieht der Gesetzgeber eine Verjährungsfrist von drei Jahren vor, allerdings nicht ab dem Zeitpunkt der Abnahme, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mängel dem Bauherrn bekannt werden. Die Mängel unterliegen hier nicht der eigentlichen Verjährungsfrist von fünf Jahren.
- Hat ein Bauunternehmer beim Bau einer Immobilie ein Material verwendet, durch das sich nach 20 Jahren Baumängel bemerkbar machen, kann der Bauherr auch nach einer solch langen Zeit noch auf Baumängel klagen, da der Bauunternehmer verpflichtet gewesen wäre, ihn über die mit dem abweichenden Material verbundenen Risiken hinzuweisen.
Wer sich nicht sicher ist, wie es sich mit den Verjährungsfristen bezüglich vorhandener Baumängel verhält, der sollte einen Experten hinzuziehen, beispielsweise einen Fachanwalt für Baurecht oder eben einen Sachverständigen. Manchmal können auch Kundenbetreuer von Versicherungen wichtige Hinweise geben.
Quellen
Gartner, Herbert / Mezera, Karl: Baumängel »
Metzger, Bernhard / Aschenbrenner, Helmut / Hopfensperger, Georg / Onischke, Stefan: Baumängel und Bauschäden erfolgreich erkennen und reklamieren »
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