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Immer mehr Vermögende erwerben Wohnungen oder Häuser, in denen sie gar nicht oder nur sehr selten wohnen, die sie also hauptsächlich als Feriendomizile nutzen. Wenn von Bruchteilseigentum (das auch als Miteigentum nach Bruchteilen bezeichnet wird) gesprochen wird, bedeutet dies, dass mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam besitzen.

Wird eine Eigentumswohnung innerhalb einer Immobilie erworben, ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz das Gesamteigentum mithilfe eines Teilungsplans aufzuteilen. Im Rahmen von Bruchteilseigentum wird hingegen nur eine ideelle Aufteilung vorgenommen. Dies hat zur Folge, dass jeder einzelne Eigentümer ein Miteigentümer an der gesamten Immobilie ist.

Rechtliche Grundlage bilden die §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

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Stand: 18.10.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Bruchteilseigentum im Grundbuch

Ein Bruchteilseigentum wird als sogenannte Anteilsbuchung ins Grundbuch eingetragen. Daraus ergeben sich entsprechende Rechtsfolgen für den Umgang sowie die Verwaltung des Gesamteigentums. Denn im Grundbuch stehen mehrere Eigentümer, die jeweils über ihren Teil verfügen und ihn beispielsweise verkaufen können.

Allerdings könnte sich dies als schwierig erweisen, da auch alle anderen Teileigentümer zwar über einen Teil verfügen dürfen, aber eben nicht über die gesamte Immobilie.

Bevor man sich auf diese Form der Eigentümerschaft an einer Immobilie beteiligt, sollte man einen Experten, beispielsweise einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder auch einen Steuerberater bzw. einen kompetenten Immobilienberater, um Rat fragen. Er kennt sich mit der Materie aus und kann auf mögliche Probleme bezüglich der Verwaltung von Bruchteilseigentum oder des Verkaufs einer so aufgeteilten Immobilie aufmerksam machen.

Die Nachteile von Bruchteilseigentum

Wer Bruchteilseigentum besitzt, der muss einige Nachteile in Kauf nehmen. Diese ergeben sich schlicht aus der Eigentumsform, die gewählt und durch Verträge fixiert sowie ins Grundbuch eingetragen wurde. Folgende Nachteile gibt es beim Bruchteilseigentum:

  • Beispielsweise ist die Verwaltung des Gesamteigentums in solch einem Fall nur gemeinschaftlich möglich. Das bedeutet, dass für alle Entscheidungen eine Stimmenmehrheit notwendig ist.
  • Ein weiterer Nachteil ergibt sich dadurch, dass jeder Teileigentümer vollumfänglich für das Gesamteigentum haftbar gemacht werden kann und nicht nur für das normalerweise in seinem Besitz befindliche Sondereigentum.
  • Ebenfalls wirkt es sich nachteilig aus, wenn einer der Miteigentümer zahlungsunfähig ist. In diesem Fall muss sehr häufig die gesamte Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst werden.

Der Erwerb von Bruchteilseigentum sollte also gut durchdacht werden, denn dadurch entsteht eine rechtliche Situation, die ebenso komplex wie problematisch ist, vor allem, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten unter den Miteigentümern kommt.

Bruchteilseigentum verkaufen

Wer sein Bruchteilseigentum verkaufen möchte, steht vor dem Problem, dass er zwar über einen Teil des Gesamteigentums verfügen kann, nicht aber über die Immobilie insgesamt. Ein Beispiel aus der Praxis kann das Problem verdeutlichen.

  • Wenn beispielsweise Ehegatten eine Immobilie erwerben, dann besitzen Sie diese normalerweise in Form einer Bruchteilsgemeinschaft, meist zu gleich großen Anteilen. Jeder der beiden Ehegatten darf rein theoretisch über diesen ihm zustehenden Anteil verfügen, aber eben nicht über die gesamte Immobilie. Wenn einer der beiden Ehegatte sein Bruchteilseigentum veräußern will, findet er aus diesem Grund wohl keinen Käufer. Die einzig mögliche Lösung bestünde darin, dass er seinen Anteil an den neuen Partner seines ehemaligen Ehegatten verkauft.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1008 ff. »
Johansen, Kurt Herbert / Kregel, Erich / Pritsch, E. Wilhelm: Sachenrecht, §§ 854–1011 »