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Unter einer Leibrente verstehen Finanzexperten eine Variante der privaten Altersvorsorge. Diese kann man beim Kauf oder beim Verkauf einer Immobilie verwenden.

Der Verkäufer einer Immobilie hingegen bekommt beim Verkauf auf Leibrente eine monatliche Auszahlung des Kaufpreises.

Außerdem besteht die Möglichkeit, ein lebenslängliches Wohnrecht für die verkaufte Immobilie zu vereinbaren.

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Stand: 05.12.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wann ist bei Immobilien der Kauf auf Leibrente sinnvoll?

Der sogenannte Kauf auf Leibrente ist vor allem für diejenigen sinnvoll, die nicht in der Lage sind, den Kaufbetrag für ein Eigenheim mittels einer Einmalzahlung zu begleichen.

Dies ist zugleich der größte Vorteil, der sich für den Käufer beim Kauf auf Leibrente ergibt. Zudem benötigt er für die Finanzierung des Kaufes kein Immobiliendarlehen und muss sich auch nicht um Eigenkapital kümmern. Dies könnte nur notwendig sein, wenn der Verkäufer eine Anzahlung in Form eines größeren Geldbetrages wünscht. Zum Vorteil des Käufers wäre es, wenn der Verkäufer schon kurze Zeit nach dem Erwerb der Immobilie verstirbt.

Als Nachteil beim Kauf auf Leibrente könnte es sich erweisen, wenn der Verkäufer der Immobilie nach dem Verkauf noch viele Jahre lebt. Da der Kaufvertrag meist vorsieht, dass die Zahlungen bis zum Lebensende des Verkäufers gezahlt werden, könnte in einem solchen Fall die Kaufsumme den Wert der Immobilie irgendwann deutlich übersteigen.

  • Besondere Achtsamkeit ist auf Seiten des Käufers angebracht, wenn im Kaufvertrag ein Wohnrecht für den bisherigen Immobilieneigentümer verankert werden soll. Dadurch entsteht dem Käufer eventuell ein finanzieller Nachteil durch entgangene Mieteinnahmen, was durch eine entsprechende Reduzierung des Immobilienwertes kompensiert werden muss.

Die steuerliche Behandlung von Immobilienkäufen auf Leibrente

Bezüglich der Besteuerung einer Leibrente ist vom Gesetzgeber festgelegt worden, dass lediglich der sogenannte Ertragsanteil steuerpflichtig ist. Wie hoch dieser Ertragsteil ist, hängt vor allem vom Lebensalter zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss ab.

Wer beispielsweise 70 Jahre alt ist, dessen Ertragsanteil liegt bei 15 Prozent, was bedeutet, dass 15 Prozent seiner Rentenzahlungen als "steuerpflichtiges Einkommen" gelten. Wer bei Vertragsschluss 85 Jahre ist, dessen Ertragsanteil liegt nur noch bei 5 Prozent. Dieser Anteil sinkt also mit steigendem Alter.

Wie gestaltet sich das Wohnrecht bei Kauf auf Leibrente?

Viele Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie veräußern, möchten bei einem Kauf auf Leibrente zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht im Kaufvertrag verankern. Dadurch sichern sie sich nicht nur eine lebenslange, steuerlich günstige Zusatzrente, sondern stellen auch sicher, dass sie im Alter nicht plötzlich ohne Wohnung dastehen.

In diesem Fall kann aber der Käufer der Immobilie den ihm entstehenden Mietausfall vom Wert der Immobilie abziehen und so den Kaufpreis reduzieren. Möchte der bisherige Eigentümer den Kauf auf Leibrente derart gestalten, dass er eine monatliche Auszahlung erhält, dann muss der Immobilienwert zunächst durch 12 geteilt werden. Anschließend ist er mithilfe des sogenannten Leibrentenfaktors zu multiplizieren.

Dieser Leibrentenfaktor bezieht zwei Werte mit ein:

  • die statistische Sterbewahrscheinlichkeit auf Seiten des Verkäufers
  • den vom Käufer zu zahlenden Zinssatz für den zu verrentenden Betrag

Experten raten dazu, diese Berechnung nicht selbst vorzunehmen, sondern sie in die Hand eines Notars oder eines auf Immobiliengeschäfte spezialisierten Fachanwalts zu legen.


Quellen

Gerber, Kathrin / Nasemann, Andrea: Immobilieneigentum kompakt »