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Unter einem Baugrundstück ist ein Grundstück zu verstehen, auf dem der Bauherr gemäß den geltenden Rechtsvorschriften Baumaßnahmen vornehmen und ein Gebäude errichten darf.

Nach deutschem Recht gilt ein Grundstück dann als Baugrundstück, wenn es laut dem Bebauungsplan als Baugebiet ausgewiesen wird oder zu einem einheitlich zu bebauenden Ortsteil gehört. Hierzu ist es notwendig, dass die Umgebung eine Bebauung erlaubt.

Als Rechtsgrundlagen gelten das Baugesetzbuch (BauGB), das Bauordnungsrecht, die Landesbauordnungen der Bundesländer sowie das geltende Städtebaurecht.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wie finde ich ein Baugrundstück?

Man kann ein Baugrundstück auf verschiedene Arten finden. Die sicherste Methode besteht darin zu einem zuständigen Liegenschaftsamt zu gehen und sich über freie Baugrundstücke zu informieren. Manche Gemeinden veröffentlichen zudem auf ihren Websites, wo es Bauland beziehungsweise Baugrundstücke gibt. Es lohnt sich also, auf einer Online-Grundstücksbörse vorbeizuschauen.

Eine weitere Methode, ein passendes Baugrundstück zu finden, besteht in der Beauftragung eines Immobilienmaklers. Er hat gute Kontakte zu den Behörden und vermutlich entsprechende Grundstücke in seinem Portfolio.

Wer in der Region, aus der er stammt, ein Baugrundstück sucht, kann ebenfalls mit seinen Nachbarn Kontakt aufnehmen und sich zusätzlich selbst in der bevorzugten Gegend umsehen. Manchmal sind Baugrundstücke entsprechend gekennzeichnet.

  • Eine Möglichkeit, an sehr günstige Baugrundstücke zu gelangen, besteht in der Nachfrage beim zuständigen Amtsgericht. Diese sind für Zwangsversteigerungen verantwortlich und schreiben regelmäßig entsprechende Objekte aus. Mit etwas Glück erhält man für einen attraktiven Preis den Zuschlag für ein solches Grundstück.

Was kostet ein Baugrundstück?

Die Kosten für ein Grundstück setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen. Neben dem ortsüblichen Preis pro Quadratmeter muss noch der sogenannte Bodenrichtwert (dies ist der in der Region übliche, durchschnittliche Lagewert des Bodens) berücksichtigt werden.

Weitere Einflussfaktoren für den Grundstückspreis sind:

  • Größe, Schnitt und Lage
  • Topographie und Bodenverhältnisse
  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
  • Stand der Erschließung
  • Grundbuchstand bzw. Belastungen
  • Mögliche Vorgaben des Denkmalschutzes
  • Altlasten
  • Ein Beispiel kann die Berechnung des Preises für ein Baugrundstück verdeutlichen. Dafür nimmt man an, dass drei bereits verkaufte Grundstücke als Basis dienen. Das erste war 500 qm groß und wurde für 51.000 Euro verkauft, das zweite besaß 300 qm und kostete beim Verkauf 30.000 Euro und das letzte Grundstück hatte eine Fläche von 400 qm und erzielte einen Preis von 45.000 Euro.
    Um den Bodenrichtwert zu errechnen, werden die Verkaufspreise und die Quadratmeterzahlen jeweils addiert. Dabei erhält man als Ergebnisse einen Gesamtpreis von 126.000 Euro und eine Gesamt-Quadratmeterzahl von 1.200 qm. Nun muss man 126.000 durch 1.200 dividieren und erhält einen Bodenrichtwert von 105 Euro pro Quadratmeter für die Region. Hat das Baugrundstück ein Größe von 400 Quadratmetern, dann kostet es 42.000 Euro.

Was bedeutet, dass ein Baugrundstück voll erschlossen ist?

Damit ein Grundstück als Baugrundstück genutzt werden kann, ist zunächst eine Erschließung notwendig. Dies bedeutet, dass alle wichtigen Zuleitungen zu dem entsprechenden Baugrundstück führen müssen.

Dies sind im Einzelnen:

  • Anschluss an das öffentliche Wege- und Verkehrsnetz (Straße, Weg)
  • Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Fernwärme)

Diese Erschließung muss beim Erwerb des Baugrundstücks noch nicht vollständig erfolgt sein. In diesem Fall ist es für den Käufer und späteren Bauherrn wichtig zu wissen, welche Erschließungsmaßnahmen bereits ausgeführt wurden, welche noch fehlen und wer die Kosten für noch ausstehende Maßnahmen zu tragen hat. Diese muss der neue Eigentümer übernehmen, wenn nicht im Kaufvertrag andere Regelungen vereinbart wurden.

Wie groß muss ein Baugrundstück sein?

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestmaße für eine Baugrundstück. Allerdings muss es immer groß genug sein, um die vorgeschriebenen Abstände zu Nachbargrundstücken einhalten zu können.

In diesem Zusammenhang spielt auch die maximale Bebauungsfläche eine wichtige Rolle. Wie groß ein Grundstück sein muss hängt also vor allem davon ab, wie groß das Gebäude sein soll, welches darauf errichtet wird. Erst nach dieser Entscheidung sollte man sich nach einem entsprechend großen Baugrund umsehen.

Als Beispiel könnte man annehmen, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus 150 qm Grundfläche hat, also 10 x 15 m. Hinzurechnen muss man die Abstandsfläche von 3 m je Seite, was eine Grundfläche von 16 x 21 m ergibt. Für Garagen oder Einfahrten werden weitere 25 qm hinzugezählt, was eine benötigte Grundfläche von 21 x 26 m oder etwa 540 qm für das Grundstück ergibt.


Quellen

Baugesetzbuch (BauGB) »
Winkler, Walter / Schwarzenberger, Paul: Normengerechte Kosten- und Preisermittlung von Bauleistungen »