Die Bedeutung der Bauvoranfrage für Bauprojekte

Um eine solche Voranfrage bei der Behörde stellen zu können, benötigt man eine ganze Reihe von Unterlagen, die man einreichen muss.

Zu den notwendigen Dokumenten gehören vor allem:

• Antragsformular (ausgefüllt, über die Website der Behörde erhältlich)
• Schriftlich formulierte Fragen, die geklärt werden sollen
• Liegenschaftsplan (maßstabsgetreu, mit Umrisszeichnung des geplanten Gebäudes)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnittskizzen, schematische Darstellung mit Maßangaben)
• Bau- und Nutzungsbeschreibung (kann formlos sein)
• Angabe des Bruttorauminhalts

Da die einzureichenden Unterlagen von Behörde zu Behörde unterschiedlich sein können, ist noch vor der Bauvoranfrage zu klären, welche Unterlagen die Baubehörde haben möchte.

Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, ist es sinnvoll, das geplante Bauprojekt im Rahmen der Bauvoranfrage möglichst detailliert zu beschreiben. Stimmen beide nicht überein, kann die Behörde den sogenannten Bauvorbescheid nämlich zurückziehen.

Da eine solche Voranfrage bei einer Behörde gestellt wird und mit personellem Aufwand verbunden ist, werden Kosten für die Prüfung einer solchen Bauvoranfrage anfallen. Die Höhe der Kosten ist dabei vor allem von der Größe des geplanten Bauprojektes sowie vom Umfang der Prüfung abhängig.

Sollte der Bauherr einen Architekten mit der Erstellung der benötigten Unterlagen beauftragen, kommt dessen Honorar noch hinzu. Wie hoch dieses ist, lässt sich aus der sogenannten Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ersehen.

Wer einen entsprechenden Antrag stellen möchte, ist prinzipiell nicht dazu verpflichtet, die Unterlagen von einem Architekten zusammenstellen zu lassen. Der Vorteil besteht allerdings darin, dass der Architekt umfassende Kenntnisse im Baurecht beziehungsweise im Bauordnungs- und Planungsrecht besitzt. Er ist demnach in der Lage, die Bebaubarkeit eines Grundstücks einzuschätzen und eine entsprechende Planung durchzuführen. Möchte man einen Architekten mit dieser Aufgabe betrauen, benötigt er eine Vollmacht des Bauherrn.

In den Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer gibt es Regelungen, innerhalb welcher Zeiträume eine Bauvoranfrage zu beantworten ist. Erfahrungen zeigen aber, dass die meisten Baubehörden eine solche Anfrage innerhalb von etwa 3 Monaten bearbeiten.

Wer eine solche Anfrage stellt, muss damit rechnen, dass diese von der zuständigen Baubehörde auch negativ beantwortet und das Bauprojekt abgelehnt werden kann.

Im Falle einer Ablehnung werden im Ablehnungsbescheid meist folgende Gründe genannt:

• Art der Nutzung wird nicht genehmigt (private oder gewerbliche Nutzung)
• Fehlen der notwendigen Zuwegung
• Nichteinhaltung von Brandschutzbestimmungen
• Zu hoher Anteil an Flächenversiegelung

Die Gründe sind im Bescheid der Behörde aufgelistet. Gegen eine Ablehnung kann Widerspruch eingelegt werden. Der Bauherr sollte auf jeden Fall den Architekten zu den angegebenen Gründen befragen und im Streitfall auch einen Fachanwalt für Baurecht aufsuchen.

Ein positiver Bescheid auf eine Bauvoranfrage wird als Bauvorbescheid bezeichnet. Er gilt meist maximal drei Jahre und seine Gültigkeit kann mithilfe eines Antrages verlängert werden. Der Vorbescheid kann von der Baubehörde auch zurückgezogen werden, wenn das Bauvorhaben nicht den Angaben in der Bauvoranfrage entspricht oder sogar das geltende Baurecht missachtet.

Es gibt keine Muster oder Vorlagen für eine Bauvoranfrage. Bei den einzelnen Baubehörden findet sich lediglich ein Vordruck des Deckblattes für die Anfrage. Dieses Blatt stellt das offizielle Antragsformular dar. Auf ihm müssen Angaben zum Grundstück, zur Art und zu den Maßen des Bauprojekts sowie zur Gebäudeklasse angegeben werden. Außerdem sind Angaben zu machen, wer die Bauherrenschaft innehat und wer als Verfasser des Entwurfs fungiert.

Es gibt zahlreiche Beispielfragen, die die wichtigsten Themen abdecken und in einer Bauvoranfrage auftauchen sollten.

Zu den wichtigsten, zu klärenden Fragen gehören z. B. die folgenden:

1. Ist das geplante Bauvorhaben gemäß dem beigelegten Lageplan (mit oder ohne Erschließung) bezüglich seiner Lage auf dem Baugrundstück, seiner Größe und Höhe aus planungstechnischer Sicht genehmigungsfähig?
2. Besteht Aussicht auf Zulässigkeit der vorgesehenen Bauweise?
3. Ist die Erschließung des zu bebauenden Grundstücks gesichert?
4. Sind noch Erschließungsmaßnahmen durchzuführen und wenn ja, welche?
5. Gilt die vorgesehene Art der Nutzung (private oder gewerbliche Nutzung) als zulässig?
6. Ist der geplante Nutzungsgrad flächenmäßig (Grund- und Geschossfläche, Zahl der Volletagen) genehmigungsfähig?

Durch solche und ähnliche Fragen kann der Bauherr wichtige Informationen darüber erhalten, welche Möglichkeiten er bei der Planung hat und wo ihm beispielsweise durch Bebauungspläne Grenzen gesetzt sind.