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Wer ein Bauvorhaben plant, der benötigt in der Regel ein Baudarlehen von einer Bank oder einem anderen Geldinstitut.
Damit die kreditgebende Bank das Darlehen genehmigt, muss der Kreditnehmer einer sogenannten Globalgrundschuld zustimmen. Auf diese Weise sichert der Kreditgeber das von ihm bereitgestellte Geld ab.
Diese Art der Grundschuld wird in schriftlicher Form festgehalten und besagt, dass die Bank bzw. das Geldinstitut bei Forderungen stets an erster Stelle steht.
Inhaltsverzeichnis:
Die Globalgrundschuld und ihre Auswirkungen
Wird zwischen der Bank und einem Bauträger im Rahmen eines Bauprojekts für Eigentumswohnungen eine solche Grundschuld vereinbart, hat dies für beide Seiten Konsequenzen, die vorher bedacht werden sollten.
Mit einer derartigen Grundschuld sind folgende Konsequenzen verbunden:
- die kreditgebende Bank erhält Zugriff auf alle Wohnungen
- die Forderungen der kreditgebenden Bank werden vorrangig behandelt
- der Käufer einer dieser Wohnungen benötigt normalerweise eine Freistellungserklärung für sein eigenes Kaufdarlehen
- der Käufer einer mit dieser Grundschuld belasteten Wohnung muss vor der Freistellungserklärung den Kaufpreis an den Bauträger zahlen
- bei Insolvenz des Bauträgers kann die Bank aufgrund der Globalgrundschuld die Wohnungen verkaufen, um ihre Kosten zu decken
Globalgrundschuld bei der Baufinanzierung
Möchte jemand eine Eigentumswohnung kaufen und entscheidet sich für ein Objekt, das durch eine solche Grundschuld bereits verpfändet ist, kann dies zu einem Interessenkonflikt führen, wenn der Käufer selbst ein Darlehen benötigt, um die Wohnung zu erwerben.
Seine Bank wird nämlich ihrerseits die Eintragung einer Grundschuld verlangen. Diese würde aber aufgrund der bereits bestehenden Globalgrundschuld auf Seiten des Bauträgers nur nachrangig behandelt. Um hier Konflikte zu verhindern, kann eine sogenannte Freistellungserklärung ausgestellt werden.
- Mit einer Freistellungserklärung verzichtet die Bank des Bauträgers auf ihre aus der Globalgrundschuld erwachsenden Rechte an der jeweiligen Eigentumswohnung. Die Bank wird eine solcher Erklärung aber nur dann genehmigen, wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis bereits an den Bauträger gezahlt hat, weil sich dadurch das Risiko der Bank, bezogen auf die Globalgrundschuld reduziert.
Globalgrundschuld für Bauträger
Die Eintragung einer Globalgrundschuld gehört im Rahmen von Baufinanzierungen zum Standard, durch die ein Bauträger mehrere Bauprojekte gleichzeitig durchführt. Im Falle von zu bauenden und bereits verkauften Eigentumswohnungen bedeutet die Globalgrundschuld, dass sämtliche Wohnungen bis zur Tilgung der Baufinanzierung an die kreditgebende Bank verpfändet sind.
Den Begriff "global" muss man hier so deuten, dass tatsächlich alle Wohnungen über eine Grundschuld an die Bank gebunden sind, auch wenn jede Wohnung einen anderen Eigentümer hat.
Quellen
Brauer, Kerry-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht-Steuern-Marketing-Finanzierung-Bestandsmanagement-Projektentwicklung »
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