Premium Themen:
Im Zuge eines Immobilienkaufes oder einer Veräußerung werden häufig Immobilienbewertungen erstellt, die Auskunft über den Verkehrswert einer Immobilie geben.
Eine besondere Form einer solchen Bewertung ist das Wertgutachten.
Allerdings gibt es mehrere Unterschiede zwischen einer herkömmlichen Immobilienbewertung und einer von einem Gutachter erstellten Bewertung.
Inhaltsverzeichnis:
Wann wird ein Wertgutachten erstellt?
Es gibt verschiedene Anlässe, zu denen ein Wertgutachten erstellt werden muss oder soll. Einen kompetenten Gutachter bestellt man normalerweise, wenn folgende Gründe vorliegen:
- Vermögensstreitigkeiten (z. B. Erb- oder Scheidungsstreitereien)
- Feststellung des Verkehrswertes (zur Dokumentation bei den Finanzbehörden)
- Bewertungsgrundlage (im Falle eines geplanten Immobilienkaufes)
- Wertnachweis (z. B. für eine Zwangsversteigerung)
- Feststellung des Betriebsvermögens (z. B. bei einer Geschäftsübernahme)
Ein Wertgutachten wird also stets als Grundlage für Rechtsgeschäfte mit Immobilien beziehungsweise als Nachweis gegenüber öffentlichen Behörden verwendet.
Besonderheiten beim Wertgutachten
Eine klassische Immobilienbewertung ist in der Regel kostenlos, ist nicht so umfangreich und unterliegt nicht den besonderen Anforderungen, die an ein Wertgutachten gestellt werden. Ein Wertgutachten darf nicht von jedem ausgefertigt werden. Es gibt folgende Kategorien von Gutachtern:
- Gutachterausschüsse (bestellt von den Bundesländern)
- vereidigte und öffentlich bestellte Gutachter (bestellt von den Industrie- und Handelskammern)
- zertifizierte Gutachter (Sachverständige, werden seit 2010 durch die Deutsche Akkreditierungsstelle, abgekürzt DAkkS, zertifiziert)
- freie Sachverständige (arbeiten unter nicht gesetzlich geschützter Bezeichnung "Sachverständiger")
Das Wertgutachten kann unterschiedlich gestaltet sein. In der Regel arbeitet der Gutachter bei der Erstellung eines Komplett- oder Vollgutachtens die Gliederungspunkte Vorbemerkungen, Grundstücksbeschreibung, Baubeschreibung, Wirtschaftlichkeit, Ermittlung maßgeblicher Werte, Verkehrswert beziehungsweise Marktwert gemäß § 194 BauGB5 (Baugesetzbuch) sowie Anlagen ab.
Diese Hauptkategorien sind jeweils untergliedert in Unterbereiche. Im Gegensatz dazu ist ein Kurzgutachten wesentlich knapper gehalten und begnügt sich mit den wichtigsten, für die Wertbestimmung einer Immobilie notwendigen Punkte.
- Nur ein Gutachten in der Komplett- beziehungsweise Vollfassung eignet sich zur Vorlage bei Gericht oder dem Finanzamt. Ein kurzgehaltenes Wertgutachten dagegen wird meist verwendet, um eine allgemein gehaltene Marktwerteinschätzung abzugeben, um beispielsweise privaten Kaufinteressenten Informationen an die Hand zu geben.
Anfallende Kosten für ein Wertgutachten
Ein von einem vereidigten oder öffentlich bestellten beziehungsweise zertifizierten Gutachter erstelltes Gutachten über den Wert einer Immobilie ist, bereits erwähnt, nicht kostenfrei. Das Honorar für ein Vollgutachten beträgt normalerweise etwa 0,5 bis 1 % des Wertes einer Immobilie. Bei einem sehr teuren Objekt mit einem Wert von 1 Million Euro würden dem Gutachter also zwischen 5.000 und 10.000 Euro zufließen.
- Die Honorare für Gutachten sind prinzipiell vollkommen frei verhandelbar. Der BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.) hat zwar eine Honorarrichtlinie erstellt, diese ist allerdings nur eine unverbindliche Empfehlung.
Online Kosten Rechner für Vollgutachten
Im Gegensatz dazu kostet ein Kurzgutachten zwischen 50 und 750 Euro. Schon diese Preisdifferenz zwischen Kurz- und Vollfassung zeigt den sehr viel höheren Aufwand, der mit einem vollständigen Wertgutachten verbunden ist.
Welche Vorteile hat ein Wertgutachten?
Ein solches Gutachten hat Vorteile für den Käufer und auch den Verkäufer einer Immobilie. Wer den genauen Verkehrswert kennt, kann besser einschätzen, welcher Preis sich beim Verkauf erzielen lässt beziehungsweise welcher Kaufpreis gerechtfertigt ist. Ein Wertgutachten hilft also beiden Seiten bei den zu führenden Verhandlungen.
Zudem dient ein bereits vorliegendes Gutachten über den Verkehrswert dazu, die Verhandlungen schneller zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.
Quellen
Gesetze im Internet: Baugesetzbuch (BauGB) § 194 Verkehrswert »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken - mit Arbeitshilfen online »
Röben, Timo: Immobilien verkaufen – aber richtig!!!: Die Schritt für Schritt Anleitung für den erfolgreichen Immobilienverkauf in Kurzform »
Kreditvergleich 
Hauspreis Rechner 
Hauskauf Nebenkosten 