Das Zurückbehaltungsrecht bei Immobiliengeschäften

Als Zurückbehaltungsrecht wird das Recht bezeichnet, vertraglich vereinbarte Leistungen einzubehalten.

Zweck ist die Durchsetzung eigener Rechte bzw. die Erfüllung von Vereinbarungen durch beide Vertragsseiten.

Ein Vertragspartner kann also Leistungen so lange zurückbehalten, bis der andere Vertragspartner seine Verpflichtungen aus dem geschlossenen Vertrag erfüllt.

Es handelt sich um ein gegenseitiges Recht, bei dem Pflichten gegeneinander aufgewogen werden.

Die gesetzlichen Vorgaben zum Zurückbehaltungsrecht sind in § 273 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zusammengefasst.

Anwendungsbereich des Zurückbehaltungsrechts

Das Recht auf Zurückbehaltung beruht bezüglich seiner Intention auf dem Grundgedanken von "Treu und Glauben" und spielt bei Immobiliengeschäften wie z. B. der Vermietung von Wohnraum eine Rolle.

Es zählt außerdem zu den sogenannten disponiblen Rechten, d.h. es kann grundsätzlich vertraglich ausgeschlossen werden. Die Vereinbarung über einen Ausschluss ist allerdings durch die Paragrafen 307 ff. BGB eingeschränkt.

Das Zurückbehaltungsrecht von Mieter und Vermieter

Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter können vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, wenn der jeweils andere Vertragspartner bestimmten Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Der Vermieter kann das Recht bei Mietrückständen oder ausstehenden Neben- bzw. Betriebskosten auf Seiten des Mieters geltend machen.

Der Mieter hingegen kann dieses Hilfsmittel nutzen, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht vorlegt oder Mängel nicht beseitigt.

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Wo liegt der Unterschied zwischen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht?

Ist das Wohnen in einer Wohnung aufgrund von Mängeln beeinträchtigt, hat der Mieter die Möglichkeit, nach dem rechtzeitigen Melden der Mängel eine Mietminderung vorzunehmen oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Bei der Mietminderung kann er den Mietzins bis zur Beseitigung des Mängels reduzieren und muss den einbehaltenen Teil nicht zurückzahlen.

Beim Zurückbehaltungsrecht hingegen hat der Mieter die Pflicht, das zurückbehaltene Geld nach der Beseitigung des Mängels in vollem Umfang an den Vermieter nachzuzahlen. Die Mietminderung ist also ein bleibender Ausgleich, das Zurückbehaltungsrecht dagegen ein effektives Mittel, den Vermieter unter Druck zu setzen und zur schnellstmöglichen Beseitigung von Mängeln zu zwingen.

Voraussetzungen für die Anwendung des Zurückbehaltungsrechts

Damit eine oder auch beide Vertragsparteien von ihrem Recht auf Zurückbehaltung von Leistungen Gebrauch machen können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

• die Ansprüche müssen gegenseitig sein, d. h. der Schuldner ist Gläubiger und der Gläubiger ist Schuldner der anderen Partei
• die volle Wirksamkeit sowie Fälligkeit des Gegenanspruchs, d. h. unvollkommene, künftige oder bedingte Ansprüche reichen nicht
• die Konnexität, d. h. ein natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Forderungen muss gegeben sein
• kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts, außer aufgrund der Natur der Sache oder bei Verstoß gegen Treu und Glauben

Die Grundvoraussetzung für die Geltendmachung dieses Rechts ist also dasselbe rechtliche Verhältnis beider Seiten (Gläubiger und Schuldner), aus dem dann die jeweilige Verpflichtung bzw. Forderung erwächst.

Quellen

Joussen, Jacob: Schuldrecht I - Allgemeiner Teil, Band 1 »
Ropertz, Ulrich: Tipps zum Mietvertrag für Mieter: Fallen vermeiden - Vorteile nutzen »
Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Vermieter-Lexikon »