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Die Bezeichnung Amortisation kennen viele Haushalte in Deutschland in erster Linie im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Bewertung einer Investition. Dahinter versteckt sich die Idee, dass eine Aufwendung durch Einzahlung gedeckt wird bzw. in absehbarer Zeit Erträge erwirtschaftet.
Was hat die Amortisation aber beim Hauskredit zu suchen? Hier hilft ein Blick in Richtung Schweiz. Bauherren begegnet der Begriff der Amortisation hier häufig, da – anders in Deutschland – Schweizer Banken die Rückzahlung einer Baufinanzierung als Amortisation bezeichnen.
Letztlich handelt es sich bei der Amortisation im Zusammenhang mit dem Hauskredit um die in Deutschland eher übliche Verwendung des Begriffs Tilgung, also die stetige Verringerung der geliehenen Summe (z. B. durch Ratenzahlungen).
Inhaltsverzeichnis:
Die Amortisationsrechnung
Die Amortisationsrechnung wird auch als Kapitalrückflussmethode oder Kapitalrückflussrechnung bezeichnet. Sie ermittelt die sogenannte Rückflussdauer einer getätigten Investition. Dafür nutzen Experten meist die folgende Formel:
Anschaffungsausgabe : durchschnittlicher Rückfluss pro Zeiteinheit = Amortisationszeit
Ein Rechenbeispiel kann verdeutlichen, wie sich die Zeit für die Amortisation einer Immobilie berechnet, wie lange der Darlehensnehmer also benötigt, um seine gesamten Schulden bei der Bank zu tilgen. Nimmt man an:
- eine Baufinanzierung beläuft sich auf 250.000 Euro
- der Darlehensnehmer kann jährlich 18.000 Euro an Miete einnehmen
Wenn er die gesamten Mieteinnahmen dazu nutzt, das Darlehen zu tilgen, dann würde die sogenannte statische Berechnung der Amortisation folgendermaßen lauten:
250.000 : 18.000 = 13,89
Die Zeit für die Amortisation beträgt also 13,89 Jahre und das Baudarlehen wäre nach dieser Zeit vollständig getilgt, hätte sich also amortisiert. Im Gegensatz zur statischen Methode kommt die dynamische (kumulative) Amortisationsrechnung zur Anwendung, wenn der Rückfluss jedes Jahr verschieden hoch ist.
- Für beide Methoden der Amortisationsrechnung muss man die Anschaffungskosten (im Falle einer Baufinanzierung die Höhe der Darlehenssumme) sowie die Höhe der jedes Jahr anfallenden Rückflüsse (z. B. die erzielten Mieteinnahmen) kennen. Nur mit diesen beiden lässt sich die Tilgungszeit (Amortisationszeit) bestimmen.
Im Internet finden sich zahlreiche Tilgungsrechner (in der Schweiz Amortisationsrechner genannt), mit denen sich der notwendige Tilgungszeitraum (also die Amortisationszeit) ermitteln lassen. dazu müssen nur die wichtigsten Zahlen eingetragen werden, der Rechner zeigt dann die für die Tilgung benötigte Zeit an.
Was versteht man unter dem Begriff Amortisationszeit?
Dieser Begriff Amortisationszeit beschreibt eigentlich nichts anderes, als den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung eines Baudarlehens. Wie lang die Amortisationszeit ist, hängt vor allem von der Höhe der Tilgung ab und auch davon, ob die jährlichen Zahlungen konstant hoch sind oder schwanken. Sobald die Darlehenssumme vollständig abbezahlt ist, muss der Eigentümer die Mieteinnahmen nicht mehr zur Tilgung verwenden und erwirtschaftet ab diesem Moment mit seiner Immobilie einen Gewinn. Das Projekt lohnt sich also nach Ablauf der Amortisationszeit als Einnahmequelle.
Tilgung bzw. Amortisation beim Baukredit – wichtige Tipps und Fakten
Hinsichtlich der Rückzahlung der Baufinanzierung stellen Eigenheimbesitzer mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag zum Hauskredit die Weichen über Jahre.
Hintergrund: Die Zinsfestschreibungsfrist erstreckt sich oft über zehn Jahre oder mehr. Während dieses Zeitraums legt die Tilgung fest, welcher Anteil des Darlehens pro Jahr an die Bank zurückfließen muss.
Je höher die Amortisation, umso schneller ist die Immobilie schuldenfrei. Allerdings sollte man immer die finanziellen Rahmenbedingungen im Auge behalten.
- Eine Baufinanzierung von 100.000 Euro (zwei Prozent Sollzins) wird mit einer Tilgung von vier Prozent ausgereicht. Der Bauherr zahlt im ersten Jahr also rund 4.000 Euro an die Bank – nur für die Tilgungsleistung. Da die Rückzahlungen aber auch den Zinsteil enthalten, werden pro Jahr 6.000 Euro fällig.
Der Aufbau einer Reserve ist genauso empfehlenswert wie die Suche nach Darlehen, welche eine Tilgungsanpassung erlauben. Schließlich kann niemand einschätzen, wie sich die berufliche/finanzielle Situation im Lauf der Jahre entwickelt.
Quellen
Löscher-Marty, Max: Theorie und Praxis des Bankkredits 1, Band 1 »
Schuck, Hans / Jährig, Alfred: Handbuch des Kreditgeschäfts »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
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