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Manchmal planen Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen an ihrem Eigentum. Allerdings dürfen solche Veränderungen nicht einfach vorgenommen werden.

Wer nämlich Wohneigentum besitzt, Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und bauliche Veränderungen vornehmen möchte, der benötigt unter bestimmten Umständen die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Es gibt verschiedene Faktoren, die hierbei zu beachten sind.

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Stand: 12.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Bauliche Veränderungen an Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung?

Solange ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am sogenannten Sondereigentum vornehmen lassen möchte, muss die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmen. Sondereigentum wird nämlich ausschließlich vom betreffenden Eigentümer genutzt und steht ihm uneingeschränkt zur Verfügung.

  • Das Eigentum an einer Wohnung setzt sich immer aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.
    Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) ist das Sondereigentum ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, das grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht, allerdings auch aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen kann.

Verboten sind bauliche Veränderungen am Sondereigentum, wenn:

  • durch die Veränderungen des Sondereigentums auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird
  • die baulichen Veränderungen zu einem erheblichen Nachteil für einen anderen Eigentümer führen
  • durch die Veränderungen des Sondereigentums gegen gesetzliche Regelungen oder Vereinbarungen der Gemeinschaft verstoßen wird
  • wenn die Veränderungen den Interessen aller Wohnungseigentümer entgegenstehen

Sollen aber entsprechende Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig, da es um Veränderungen an Eigentum geht, das von allen Wohnungseigentümern genutzt wird.

Ohne Zustimmung läuft der ausführende Eigentümer Gefahr, dass die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen geplante oder vorgenommene bauliche Veränderungen Einspruch einlegen.

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss zwar keinen Beschluss über bauliche Veränderungen fassen, ihre Zustimmung ist aber in jedem Fall notwendig. Diese kann beispielsweise auch mündlich erfolgen oder aber durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten.

Wann verjähren bauliche Veränderungen?

Einzelne bauliche Veränderungen verjähren nicht, sondern ledigtlich der Anspruch auf deren Beseitigung. Lag für eine solche Veränderung keine Zustimmung der Miteigentümer vor, kann eine rechtswidrig vorgenommene Veränderung angefochten sowie die Wiederherstellung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustands verlangt werden.

Der Gesetzgeber sieht für solche Fälle eine Verjährungsfrist von maximal drei Jahren vor. Die Frist beginnt am Tag, an dem der klagende Eigentümer Kenntnis von der unrechtmäßig ausgeführten, baulichen Veränderung erlangt.

Diese Frist gilt allerdings nur, wenn die bauliche Veränderung nicht weiter ausgebaut oder erneut verändert wird. In diesem Fall beginnt die Verjährungsfrist erneut zu laufen und beträgt wiederum drei Jahre.

Antrag auf bauliche Veränderungen

Möchte ein Wohnungseigentümer als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft bauliche Veränderungen durchführen, ist es ratsam, für solche Baumaßnahmen, die ihm nicht im Rahmen der Teilungserklärung ohnehin zugestanden werden, einen entsprechenden Antrag an die Gemeinschaft zu richten.

Ein einfaches Schriftstück mit der Bitte um Zustimmung zu baulichen Veränderungen ist allerdings nicht ausreichend. Ein solcher Antrag sollte unbedingt folgende Details enthalten:

  • Detaillierte Maßnahmen-Beschreibung (z. B. anhand einer Planzeichnung)
  • Angaben zur Ausführung (technisch und optisch)
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
  • Angebot eines Handwerksbetriebes
  • Angaben zu verwendeten Materialien
  • Bewertung möglicher Folgen für das Gemeinschaftseigentum
  • Vorschläge, eventuell entstehende Nachteile anderer Eigentümer auszugleichen
  • Erklärung der Kostenübernahme (Kosten für Verkehrssicherung sowie Folgekosten)

Je detaillierter der Antrag formuliert ist, desto eher wird die Wohnungseigentümergemeinschaft den baulichen Veränderungen zustimmen. Ein wichtiger Aspekt hierbei werden die Kosten bzw. die Übernahme derselben sein. Zudem kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung als Nachweis dienen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 195 »
Anzenberger, Robert / Oppel, Kai: Immobilienkauf »
Kirchhoff, Ulrike: Wohnungseigentum in Frage und Antwort: Erwerb, Finanzierung, Verwaltung, Verkauf »